20220901-国金证券-房地产行业掘金.中报业绩总结_K型分化_房企业绩寻求筑底_18页_6mb

国金证券：中报业绩总结（K型分化，房企业绩寻求筑底）

核心内容

2022年上半年，房地产行业整体面临营收和利润下滑的挑战，但央国企表现相对稳健，显示出更强的韧性。同时，行业呈现明显的分化趋势，优质房企开始复苏，债务结构有所优化，政策利好逐步显现。

主要观点

• 经营业绩下滑：样本房企上半年营业收入同比-11.5%，归母净利润同比-47.0%，创2017年以来首次营收为负。其中，民企降幅明显，而央国企表现相对较好。
• 销售与投资低迷：全国商品房销售金额同比-28.9%，仅越秀地产实现正增长。房企拿地意愿降低，但部分优质房企积极错峰拿地，为未来业绩增长奠定基础。
• 债务结构优化：行业整体呈现缩表趋势，资产规模增速首次为负，资产负债率持续下降至78%。有息负债增速放缓，短期负债占比下降，融资成本整体降低。
• 投资建议：推荐布局重点城市核心板块、主打改善产品的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团；稳健推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展、华润置地。

关键信息

1.1 营收利润整体下滑，央国企业绩更具韧性

• 64家样本房企1H22营业收入同比-11.5%，归母净利润同比-47.0%。
• 央国企营收利润降幅小于民企，如建发国际、滨江集团等改善房企表现优于行业平均水平。
• 28家典型房企中，10家营收同比为正，7家归母净利润为正。

1.2 销售投资持续低迷，优质房企率先复苏

• 全国商品房销售金额同比-28.9%，但头部房企如建发国际、绿城中国、滨江集团等销售回暖。
• 8月建发国际销售环比增长57%，同比增长71%，销售拐点基本确立。
• 投资端拿地强度分化，部分民企停滞，而建发国际、滨江集团等改善房企积极错峰拿地。

1.3 改善房企未来业绩增长有保障

• 合同负债规模反映未来营收潜力，建发国际、滨江集团等房企合同负债规模是营收的3倍以上。
• 投资强度提升，有望改善未来利润水平，抢占市场复苏红利。

2.1 销售端：市场低迷，部分房企复苏

• 全国商品房销售持续低迷，但TOP30房企中越秀地产表现突出。
• 头部房企销售回暖，改善房企销售拐点已确立。

2.2 投资端：拿地意愿降低，土拍热度下降

• 全国300城土地成交面积同比-54%，流拍率高于溢价率。
• 部分房企拿地基本停滞，但建发国际、滨江集团等积极错峰拿地，投资强度超过0.6。

3.1 缩表进行时，资产规模下降

• 典型房企资产规模同比下降0.83%，为首次出现负值。
• 资产负债率持续下降，从2019年的81.0%降至1H22年的78.0%。

3.2 有息负债规模低速增长，债务结构优化

• 有息负债规模增速放缓至5.4%，短期有息负债占比降至25.7%。
• 龙湖集团、建发国际等房企短期偿债压力较小，而阳光城、中梁控股等出险房企短期负债占比高。

3.3 增量融资来自央国企，融资成本下降

• 2022年上半年融资成本平均为5.38%，较2021年全年下降7BP。
• 中国海外发展、中国金茂、华润置地、龙湖集团等房企融资成本低于4%，改善房企融资成本也在5%以下。

投资建议

• 首推：绿城中国、滨江集团、建发国际集团等改善房企，因其积极拿地、产品力强、销售复苏明显。
• 稳健推荐：保利发展、中国海外发展、华润置地等头部国企央企，因其财务结构健康、现金流稳定。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不佳。
• 三四线城市恢复力度弱，缺乏刺激因素。
• 多家房企出现债务违约，可能进一步打击市场信心。

附录：典型房企表现数据

附录：风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不佳，销售低迷可能持续。
• 三四线城市恢复缓慢，缺乏政策刺激。
• 多家房企债务违约，影响市场信心。