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行业研究总结：全面降准对“杠杆稳健型”民企地产更为利好

核心内容

2021年12月6日，中国人民银行宣布全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元，旨在支持实体经济发展，降低综合融资成本。此次降准对房地产行业流动性修复起到积极作用，尤其对“杠杆稳健型”民营企业地产形成边际利好。

主要观点

1. 降准背景与目的

• 事件回顾：央行于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放资金约1.2万亿元。
• 政策目标：通过释放流动性，缓解房地产行业资金压力，支持居民合理购房需求，维护房地产市场健康发展。

2. 行业流动性修复

• 历史背景：自9月28日央行会议定调“两维护”以来，房地产行业悲观情绪逐步修复。
• 当前进展：10月16日央行释疑“α风险”与“β系数”健康稳定，10月23日房地产税试点推进，进一步稳定市场预期。
• 近期趋势：11月10日恒大事件“α风险”修复进入执行阶段，居民中长贷同比转正，按揭贷款回暖，行业流动性持续改善。

3. 降准对行业的影响

• 资金释放：全面降准释放的1.2万亿元长期资金有助于缓解房企资金压力。
• 重点支持对象：对“杠杆稳健型”民企地产更为有利，因其具备较强的经营能力和信用优势。
• 市场预期改善：资本市场对房地产板块的悲观预期将进一步缓解，利好龙头房企。

4. 投资建议

• 推荐标的：重点推荐万科A、万科企业、保利发展、中国金茂、新城控股。
• 建议关注：金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、金科股份。

关键信息

• 政策支持：央行多次释放利好信号，强调“两维护”（维护房地产市场平稳健康发展、维护住房消费者合法权益）。
• 房地产税试点：有助于调节收入分配、打击炒房行为，推动房地产市场回归理性。
• 流动性修复：四季度以来，房地产行业资金链逐步改善，开发贷与按揭贷持续回暖。
• 风险提示：全球通胀压力、新冠疫情对居民收入的影响、房企“三道红线”及债务集中偿还期，可能引发部分房企信用风险。

行业与沪深300指数对比

• 附有行业与沪深300指数对比图，显示房地产行业与市场基准指数的相对表现。

研报来源

• 本报告综合多份外部研报观点，包括：
  • 20210928：央行定调“双维护”，房地产市场悲观情绪持续修复
  • 20211016：央行释疑“α风险”，房地产市场悲观情绪进一步修复
  • 20211023：房地产税试点推进，有助于稳定市场预期
  • 20211110：恒大事件“α风险”修复进入执行阶段，龙头房企配置价值凸显
  • 其他相关研报：统计局数据跟踪、流动性跟踪、土地成交分析等。

风险分析

• 外部风险：全球通胀预期上升、新冠疫情对居民收入和信贷扩张的持续影响。
• 内部风险：房企“三道红线”政策叠加债务集中偿还期，可能引发部分房企信用违约。

估值方法的局限性

• 本报告基于多种假设进行分析，不同假设可能导致结果差异。
• 采用的估值方法和模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

• 报告由分析师何缅南撰写，具备证券投资咨询执业资格。
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