20211207-中泰国际证券-央行宣布全面降准_政治局提升对地产关注_4页_452kb

报告摘要

中国房地产与物业管理行业点评总结

核心内容概述

2021年12月，中国房地产行业迎来政策和市场双重变化。央行提前宣布全面降准，释放约1.2万亿元长期资金，旨在缓解市场流动性压力并支持房地产行业风险化解。与此同时，政治局会议强调推进保障性住房建设、支持商品房市场合理需求，并首次提出促进房地产业良性循环，表明政策方向从“房住不炒”向“稳增长”转变。然而，政策宽松程度有限，未提及“房住不炒”，说明行业调控仍以稳定为主。

主要观点

1. 政策层面

降准超预期：央行于12月15日宣布降准，早于市场预期，释放流动性以支持房地产行业。
政治局会议强调地产重要性：房地产政策首次排在科技政策之前，显示高层对行业的重视。
保障性住房建设成为重点：政策明确支持保障房建设，预计将成为2022年基建的重要抓手。
支持商品房合理需求：按揭政策可能进一步边际宽松，以满足购房者合理需求。
促进良性循环：首次提出促进房地产业良性循环，意味着行业治理将更注重可持续发展。
保交付与保农民工工资：政策强调保障农民工工资发放，说明保交付、保供应链付款仍是首要目标。

2. 市场层面

销售持续疲软：11月百强房企单月操盘销售金额同比下跌37.6%，行业整体面临下行压力。
销售分化明显：部分SOE房企表现相对较好，但多数民营房企销售大幅下滑。
佳兆业销售暴跌：佳兆业集团11月权益销售金额同比下跌93%，显示其资金链紧张。
行业集中度提升：随着部分房企销售和投资下滑，行业整合加速，优质房企更具竞争优势。

关键信息

降准与政策信号

降准释放约1.2万亿元长期资金，有助于改善市场情绪。
政策未大幅放松，而是聚焦于风险化解和行业稳定。

市场表现

销售数据：11月百强房企销售同比下跌37.6%，部分房企如碧桂园、融创、恒大销售跌幅超过40%。
投资数据：房地产投资预期持续负向，房企资金链承压。
行业分化：SOE房企相对抗跌，而部分民营房企销售和投资表现不佳。

投资建议

地产股推荐：华润置地、宝龙地产、建发国际集团、碧桂园服务、新城悦服务、宝龙商业、滨江服务等公司被看好。
公司评级：宝龙地产（买入）、建发国际集团（买入）、碧桂园服务（买入）、新城悦服务（买入）、宝龙商业（买入）、滨江服务（买入）。

行业与公司评级定义

公司评级：
- 买入：投资收益率领先恒生指数20%以上
- 增持：投资收益率领先恒生指数10%至20%之间
- 中性：投资收益率与恒生指数变动幅度在-10%至10%之间
- 卖出：投资收益率落后恒生指数10%以上
行业评级：
- 推荐：行业基本面向好，指数领先恒生指数
- 中性：行业基本面稳定，指数跟随恒生指数
- 谨慎：行业基本面向淡，指数落后恒生指数

总结

2021年12月，中国房地产行业在政策和市场双重压力下继续承压，但政策层面出现边际宽松迹象。降准释放流动性，政治局会议强调保障房建设与商品房合理需求支持，显示政策意图稳定行业并推动良性循环。尽管如此，行业整体仍面临供需疲软、资金紧张等问题，销售和投资数据持续下滑，行业集中度进一步提升。物管行业在“十四五”期间仍具成长潜力，优质民营物管企业估值吸引力增强，成为投资关注焦点。