2017-招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划说明书_141页_1mb

RAINBOW天虹资产支持专项计划总结

核心内容概述

“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”是由招商证券资产管理有限公司作为计划管理人设立的固定收益产品。该专项计划以天虹商场股份有限公司持有的深圳深诚100%股权为底层资产，通过租金及其他基础资产现金流作为还款来源，并采用优先/次级分层机制和租约保障机制进行信用增级。专项计划旨在为投资者提供稳定收益，但同时也存在多种风险。

主要观点

1. 产品结构

   • 专项计划发行两种资产支持证券：优先级和次级。
   • 优先级资产支持证券获得AAA级评级，次级不评级。
   • 优先级目标募集规模为9.425亿元，次级为5.075亿元，总规模为14.5亿元。
   • 优先级按年付息、到期还本，次级按年支付期间收益，退出收益到期一次支付。
   • 优先级预期收益率由簿记建档最终确定，次级年收益率为4.35%。

2. 基础资产

   • 基础资产为深圳深诚所持有的物业，位于深圳市福田区中航苑鼎诚国际大厦裙楼，总面积约19,094.91平方米。
   • 基础资产现金流来源于租金收入，以及监管账户资金的合格投资收益。
   • 专项计划设立后，基础资产所有权及收益权转移至专项计划名下。

3. 交易结构

   • 专项计划通过购买深圳深诚100%股权，实现对物业的控制。
   • 专项计划资金由托管银行监管，资金归集、投资及分配流程清晰，涵盖多个时间节点和操作流程。
   • 增值收益按比例分配给优先级和次级资产支持证券持有人。

4. 信用增级方式

   • 优先/次级分层机制为专项计划提供内部信用增级。
   • 租约保障机制确保租金收入稳定，包括租约不可撤销、租金支付保障、履约保证金等。
   • 租金超额覆盖机制保障优先级收益，租金收入扣除税费后覆盖专项计划相关税费及优先级收益1.02倍。

关键信息

产品特性及风险

• 利率风险：优先级采用固定收益率，市场利率波动可能影响其市场价格。
• 流动性风险：资产支持证券可在深交所转让，但交易对手有限，存在流动性不足风险。
• 再投资风险：管理人对沉淀资金进行合格投资，若管理失误可能影响收益。
• 租金收入波动风险：承租人违约或物业运营不佳可能影响现金流。
• 物业处置价格波动风险：物业处置价格受市场影响，可能导致收益波动。
• 专项计划无法如期退出风险：若无法在存续期内完成退出，可能影响投资者收益。
• 专项计划提前终止风险：如遇政策变化、基础资产被第三方摘牌或原始权益人未废除无偿使用协议等，可能导致提前终止。
• 尽职履约风险：管理人、托管银行、项目公司等未尽职可能造成损失。
• 管理人资格风险：管理人若被取消资质，可能影响专项计划运作。
• 税务风险：未来税法变化可能增加投资者税负，管理人不承担补偿责任。
• 政策及法律风险：专项计划为创新产品，相关法律制度不完善，存在政策变化风险。
• 评级风险：评级机构可能调整评级，影响投资者信心。
• 不可抗力风险：政治、经济或自然灾害等不可抗力事件可能影响专项计划。
• 技术与操作风险：系统故障或操作失误可能导致交易中断或投资者利益受损。

重要提示与法律声明

• 《计划说明书》为真实、准确、完整的法律文件，投资者需自行承担投资风险。
• 专项计划资产不属于管理人或其他机构的负债，资产支持证券代表专项计划权益。
• 管理人不保证收益，仅承诺按约定分配收益，不承担本金损失或最低收益的保证。
• 评级机构给予的AAA评级不构成投资建议，且可能随时调整。

专项计划运作流程

• 设立日：2015年12月11日，专项计划资金达到目标募集金额并划入托管账户。
• 兑付日：每年2月1日，最后一期兑付日为2019年12月11日，之后可能延长一年进行资产处置。
• 权益登记日：投资者在登记托管机构确认持有份额，可获得预期收益。
• 资产支持证券转让：优先级可在深交所转让，无需其他方同意。

参与方及职责

• 原始权益人：天虹商场股份有限公司，持有深圳深诚100%股权，负责物业运营。
• 计划管理人：招商证券资产管理有限公司，负责专项计划的设立、管理、分配。
• 托管银行：招商银行股份有限公司深圳分行，负责资金托管与划拨。
• 监管银行：兴业银行股份有限公司深圳分行营业部，负责监管项目公司资金并转付至专项计划账户。
• 登记托管机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司，负责证券登记、托管、结算。

总结

本专项计划通过优先/次级分层机制及租约保障机制实现信用增级，以深圳深诚物业租金收入及合格投资收益作为主要还款来源。优先级资产支持证券获得AAA评级，但投资者需注意利率、流动性、再投资、租金收入波动、物业处置价格波动、提前终止、尽职履约、管理人资格、税务、政策及法律、不可抗力、技术与操作等多重风险。专项计划运作涉及多个参与方，包括原始权益人、管理人、托管银行、监管银行及登记托管机构，各方职责明确，确保专项计划的合规运作。投资者需自行承担风险，且主管部门的备案不构成投资价值评价或风险判断。