招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划说明书_141页_1mb

RAINBOW天虹资产支持专项计划总结

核心内容概述

“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划”是一种以天虹商场股份有限公司持有的深圳深诚100%股权为基础资产的固定收益产品。该专项计划通过优先/次级分层机制和租约保障等信用增级措施，以深圳深诚物业租金及其他基础资产现金流为还款来源，向投资者发行资产支持证券。资产支持证券分为优先级和次级，其中优先级资产支持证券获得AAA级信用评级，由招商证券资产管理有限公司作为计划管理人，招商银行作为托管银行。

产品特性

• 产品类型：证券公司资产证券化业务资产支持专项计划
• 资产支持证券：分为优先级和次级，优先级目标发售规模为9.425亿元，次级为5.075亿元
• 收益分配：按年付息，到期一次还本
• 信用增级方式：优先/次级分层机制、租金超额覆盖、履约保证金
• 收益来源：
  • 优先级：利息收入 + 10%增值收益
  • 次级：期间收益 + 90%增值收益
• 信用等级：优先级为AAA，次级不评级
• 资产支持证券面值：每份100元
• 资产支持证券份数：总份数1450万份，其中优先级942.5万份，次级507.5万份

主要风险提示

1. 利率风险：市场利率波动可能影响优先级资产支持证券的市场价格。
2. 流动性风险：资产支持证券在交易对手有限的情况下，可能无法及时以公允价格转让。
3. 再投资风险：管理人对沉淀资金的使用可能影响专项计划收益。
4. 租金收入波动风险：承租人违约或物业运营不佳可能影响租金收入。
5. 物业处置价格波动风险：基础资产公允价值受市场景气度影响，可能影响现金流。
6. 专项计划无法如期退出风险：若无法通过公募REITs或第三方收购退出，可能影响投资者收益。
7. 专项计划提前终止风险：因政策、法律或第三方摘牌等因素可能提前终止。
8. 尽职履约风险：管理人、项目公司及托管银行未能履行职责可能带来损失。
9. 管理人资格风险：管理人若被取消资质，可能影响专项计划运作。
10. 税务风险：未来税法变化可能增加投资者税负。
11. 政策及法律风险：法律制度不完善可能对专项计划产生影响。
12. 评级风险：评级机构可能调整或撤销评级，影响投资者信心。
13. 不可抗力风险：政治、经济或自然灾害等不可抗力因素可能影响收益。
14. 技术风险：系统故障可能影响交易和投资者利益。
15. 操作风险：操作失误或违规可能引发风险。

关键信息与结构

• 原始权益人：天虹商场股份有限公司，由中航技深圳公司间接控制，其实际控制人为中国航空工业集团公司。
• 计划管理人：招商证券资产管理有限公司，负责专项计划的设立、运作及管理。
• 托管银行：招商银行股份有限公司深圳分行，负责专项计划资金的托管。
• 项目公司：深圳深诚物业管理有限公司，负责租金回收及相关管理。
• 基础资产：深圳深诚100%股权，位于深圳市福田区的物业，总面积约19,094.91平方米。
• 专项计划存续期限：4+1年，若未能在第4年末退出，将延展1年进行处置。
• 现金流分配顺序：税费、管理费、优先级收益、次级收益、增值收益分配。
• 租金保障：天虹商场与项目公司签订《租赁合同》，确保租金收入覆盖预期收益，若发生空置，需支付空置损失费。
• 履约保证金：承租方需支付2300万元保证金，若不足需在30日内补足。
• 退出机制：通过公募REITs收购、原始权益人回购或第三方收购等方式退出。

主要参与方及职责

• 计划管理人：招商证券资产管理有限公司，负责资产支持证券的管理、分配及清算。
• 托管银行：招商银行深圳分行，负责资金托管、划拨及报告。
• 原始权益人：天虹商场股份有限公司，负责转让基础资产并确保租金支付。
• 项目公司：深圳深诚，负责租金回收和物业运营。
• 其他参与方：包括律师事务所、评级机构、会计师事务所、资产评估机构等，各自承担相关职责。

交易结构

• 原始权益人将深圳深诚100%股权挂牌转让。
• 计划管理人代表专项计划摘牌并支付对价。
• 项目公司负责租金回收。
• 托管银行监督资金划拨并执行分配指令。
• 登记托管机构负责资产支持证券的登记和托管。

重要条款与流程

• 缴款截止日（T-1日）：2015年12月10日
• 专项计划设立日（T日）：2015年12月11日
• 项目公司分配日：每个权益登记日前10个工作日
• 专项计划核算日：每个权益登记日前6个工作日
• 收益分配公告日：每个权益登记日前3个工作日
• 分配指令发出日：每个权益登记日前2个工作日
• 分配资金划拨日：每个权益登记日前1个工作日
• 权益登记日（R日）：资产支持证券持有人确认权益之日
• 兑付日（R+1日）：专项计划资金划拨至各持有人账户之日

总结

该专项计划旨在通过资产证券化方式，为投资者提供稳定的收益，同时通过多种信用增级措施降低风险。然而，投资者需注意市场波动、流动性、税务、政策及法律等多方面的风险。计划管理人和托管银行的尽职履责是计划顺利运行的关键。专项计划的退出安排和存续期限也对投资者的收益和风险有重要影响。