招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划评级报告i_26页_1mb

天虹商场股份有限公司资产支持专项计划信用评级总结

核心内容

中诚信证券评估有限公司对“招商创融-天虹商场（一期）资产支持专项计划优先级资产支持证券”进行了信用评级，最终授予其AAA信用等级。该证券的信用等级表明其预期收益获得及时支付和本金在法定到期日或以前足额偿付的可能性极大，违约风险极小。

主要观点

• 交易结构：本专项计划采用优先/次级资产支持证券结构，优先级证券占比65%（9.425亿元），次级证券占比35%（5.075亿元），次级证券为优先级证券提供信用支持。
• 目标资产：目标物业为深圳深诚物业管理有限公司持有的深南鼎诚大厦裙楼101、105室，建筑面积19,094.91平方米，评估价值143,980.88万元，位于深圳市福田区华强北中航苑，商业环境成熟，周边配套完善。
• 租金保障：天虹商场作为唯一承租人，签订5年不可撤销的《租赁合同》，租金水平在扣除税费后可覆盖专项计划税费及优先级资产支持证券预期收益，覆盖倍数约1.30倍。
• 履约保证金：承租方需支付不低于2300万元的履约保证金，若余额低于初始水平，需在30天内补足。
• 退出机制：专项计划存续期为4+1年，若未能通过REITs上市、回购或第三方收购退出，管理人将延展一年进行处置，若仍无法退出则清算。
• 现金流分配机制：专项计划在存续期和终止时均有明确的现金流分配顺序，优先级资产支持证券的收益分配优先于次级证券。

关键信息

财务状况

• 天虹商场2015年6月30日资产总计106.31亿元，所有者权益45.12亿元，净利润2.10亿元。
• 资产负债率稳定在57.56%左右，财务结构稳健，盈利能力良好，经营性现金流充沛。
• 天虹商场作为中航系企业，股东背景强大，具备较高的资信水平。

信用提升机制

• 优先/次级分层偿付机制为优先级证券提供内部信用支持。
• 租约保障和履约保证金机制进一步强化租金支付的可靠性。
• 项目公司与天虹商场签订的《租赁合同》明确了租金水平和增长方式，增强了现金流的可预测性。

风险及缓解措施

• 租金收入波动风险：若租金收入下降，可能影响现金流覆盖倍数。但天虹商场财务状况良好，租金支付能力较强，且租赁合同保障了租金收入的稳定性。
• 物业处置价格波动风险：目标物业位于深圳核心商圈，市场价值稳定，管理人将根据市场景气度选择最佳时机进行处置，以保障资产支持证券的本金和收益。
• 专项计划提前终止风险：若政府出台相关REITs政策，专项计划可能提前终止，但管理人将确保资产顺利退出。

现金流分析

• 在正常景况下，专项计划现金流入对优先级资产支持证券的覆盖倍数在1.30至1.60倍之间。
• 压力测试显示，即使租金收入下跌35%或物业公允价值累计减值达36.01%，专项计划现金流入仍能覆盖优先级证券的本金和利息。

信用评级考虑因素

• 交易结构：优先/次级分层结构、租金支付保障、履约保证金机制等。
• 目标资产价值：目标物业位于成熟商圈，评估价值合理，未来增值空间较大。
• 原始权益人信用：天虹商场为知名连锁百货企业，财务状况稳健，盈利能力良好，经营性现金流充足。
• 管理人及托管人资质：招商资管和招商银行深圳分行具备丰富的资产证券化运作经验和良好的风控能力，保障专项计划的顺利执行。
• 市场环境：深圳作为一线城市，商业环境稳定，商业地产需求旺盛，租金水平较高，有利于专项计划的现金流和资产价值。

评级结论

中诚信证评基于2015年12月16日的信息，授予优先级资产支持证券AAA信用等级，认为其本金和收益的偿付可能性极大，违约风险极小。

重要参与方

原始权益人：天虹商场股份有限公司

• 天虹商场是知名连锁百货企业，财务稳健，盈利能力良好，经营性现金流充沛。
• 股东背景强大，中航技深圳为中航工业全资子公司，实际控制人为中航工业，具备较强的资本实力和管理能力。

管理人：招商证券资产管理有限公司

• 招商资管为招商证券全资子公司，具有丰富的资产管理经验，风控体系健全。
• 托管银行为招商银行深圳分行，作为中国最大股份制商业银行之一，具备强大的财务实力和托管能力。

附录

• 信用等级符号及定义：AAA级表示本金和收益的偿付可靠性极高，几乎不受不利经济环境影响。
• 目标物业情况：深南鼎诚百货建筑面积19,094.91平方米，出租率高达99.75%，商户数量245家，租金收入稳定。
• 市场环境分析：深圳商业地产市场表现稳定，租金和售价均保持良好增长趋势，但需关注未来可能出现的下行风险。

总结

本专项计划通过合理的交易结构和完善的信用保障机制，有效降低了优先级资产支持证券的违约风险，具备较高的信用等级。天虹商场和招商资管、招商银行深圳分行的稳定性和专业性为专项计划提供了坚实的保障。