基础设施REITs系列：海外参考美国篇-20210330-万和证券-12页_541kb

报告摘要

美国基础设施REITs市场分析总结

核心内容概述

不动产投资信托基金（REITs）是一种通过发行股份募集资金投资不动产的金融工具，具有高分红、流动性好、税收优惠等优势。美国是全球最大的REITs市场，发展成熟，具有丰富的经验。基础设施REITs作为REITs的重要组成部分，近年来在美国市场中占据越来越重要的地位。

主要观点

REITs市场发展：美国REITs市场自1960年成立以来，经历了三个发展阶段，目前已进入成熟阶段。2019年底，美国REITs总市值约为1.1万亿美元，占美国股票市场总市值的2.9%。
基础设施REITs重要性提升：截至2020年6月，基础设施REITs在美国公开上市REITs市值占比达40.76%，成为最重要的REITs品种之一。
基础设施REITs回报表现：美国基础设施REITs指数自2010年以来复合年增长率为12.11%，同期FTSE全权益REITs指数为10.85%，标普500指数为11.67%。长期来看，基础设施REITs为投资者带来丰厚回报。
底层资产驱动增长：数据中心、工业地产和传统基础设施（如无线通信基础设施）作为主要底层资产，受益于通信技术革新、互联网流量增长及电商发展，推动了基础设施REITs的规模扩张和收益表现。
交易结构与税收政策：美国REITs主要采用UPREITs和DOWNREITs两种交易结构，其中UPREITs占75%。REITs需满足税收、资产和收益条件，如至少90%的收益用于分红，75%的资产投资于底层资产或现金。
投资者视角：基础设施REITs股息率普遍高于十年期国债收益率，对长期机构投资者具有吸引力。例如，多数基础设施REITs的股息率在2%至4%之间，部分公司如UNIT和CORENERGY INFRASTRUCTURE TRUST的分红率甚至高达8%以上。

关键信息

美国REITs市场特点：
- 美国REITs市场是全球最大的REITs市场，覆盖40多个国家，G7国家均具备REITs市场。
- 公开上市REITs占大多数，且主要为权益型REITs，占总市值约95%。
- 交易结构分为UPREITs和DOWNREITs，其中UPREITs更为常见，占比达75%。
- REITs具有免税递延、高分红、抗通胀等优势，成为重要的融资工具。
基础设施REITs分类与表现：
- 美国基础设施REITs主要包括传统基础设施、数据中心和工业地产三类，其中工业地产占比最高。
- 截至2020年6月，共有24只基础设施REITs上市，其中9只为由股票形式转换而来。
- 基础设施REITs市值占比从2010年初的9.58%提升至40.76%，显示出市场重要性显著增强。
基础设施REITs的回报来源：
- 基础设施REITs的高回报来源于底层资产的高需求和高增值潜力。
- 数据中心REITs如Equinix和Digital Realty受益于云计算、大数据等技术发展。
- 工业地产REITs如Prologis（安博）受益于电商和物流需求增长。
估值方法：
- REITs估值通常采用FFO（运营现金流）、AFFO（调整后运营现金流）和NAV（净资产价值）等指标。
- FFO是衡量REITs盈利能力的重要指标，类似于P/E倍数。
- AFFO对经常性现金流的计算更为准确，是衡量自由现金流的有效工具。
- NAV作为理论估值指标，通常与实际股价存在溢价或折价。
风险提示：
- 政策变化可能导致REITs市场表现不及预期。
- 市场风险、利率波动、经济环境变化等均可能影响REITs的收益表现。

结构清晰总结

一、美国REITs市场发展历史

1960年：REITs法案出台，为小户投资者提供投资不动产的渠道。
1986年：《美国1986年税收改革法案》放宽了REITs资产准入，允许REITs直接管理资产。
1993年：养老金大规模配置REITs，推动市场发展。
2008年：NAREIT与OECD合作，实现跨境REITs税收统一。
2015年：《PATHACT》消除外国投资者进入美国REITs市场的障碍。

二、美国REITs分类与结构

分类	说明
公司型 vs 契约型	公司型REITs为独立法人，投资者可投票；契约型REITs为信托契约形式，无雇员
权益型 vs 债权抵押型	权益型REITs持有并运营不动产；债权抵押型REITs投资于抵押贷款和债务工具
封闭型 vs 开放型	封闭型REITs股份不可随意增发；开放型REITs可增发或回购股份
公开上市 vs 公开未上市 vs 私人REITs	公开上市REITs流动性好，需遵守SEC规定；公开未上市REITs流动性受限；私人REITs针对合格投资者

三、美国基础设施REITs市场概况

基础设施REITs分类：
- 传统基础设施：7只
- 数据中心：5只
- 工业地产：12只
市值与分布：
- 截至2020年6月，基础设施REITs市值占比达40.76%，其中安博（Prologis）市值最高，达552亿美元。
- 7只基础设施REITs被纳入S&P 500指数，显示其在市场中的重要性。
表现与回报：
- 基础设施REITs指数自2010年以来复合年增长率为12.11%，同期标普500指数为11.67%。
- 多数基础设施REITs股息率高于十年期国债收益率，对长期投资者具有吸引力。