德勤：基础设施REITs对基建行业影响分析报告_16页_1mb

基础设施REITs对基建行业影响分析报告总结

核心内容概述

基础设施REITs（不动产投资信托基金）是一种通过证券化方式将基础设施资产转化为可投资的金融产品，为基础设施行业提供新的融资渠道和资产退出机制。本报告分析了基础设施REITs的政策背景、底层资产分类、对基建行业的推动作用、发展展望及基建企业如何主动参与REITs市场。

主要观点

1. 政策支持与市场发展

• 2021年6月，首批基础设施REITs试点项目在沪深交易所挂牌上市，市场反应热烈，第二批产品认购倍数更高。
• 《十四五规划》明确提出推动基础设施REITs健康发展，以有效盘活存量资产，形成投资良性循环。
• 2021年7月，发改委发布“958号文”，扩大试点行业，包括能源、保障性租赁住房、旅游基础设施等，提升了REITs对“两新一重”项目的支持。

2. 基础设施REITs的底层资产分类

• 基础设施资产可分为特许经营类资产和产权类资产：
  • 特许经营类资产：如高速公路、污水处理、清洁能源等，具有公共服务性质，收入来源于政府授权的收费权，现金流稳定但资产价值随经营期限缩短而递减。
  • 产权类资产：如产业园区、仓储物流、数据中心等，收入来源于租金，现金流受市场影响较大，但资产价值具有升值潜力。

3. 基础设施REITs对基建行业的推动作用

• 提高再投资能力：通过REITs发行，原始权益人可提前回笼资金，用于再投资或偿还债务，降低资产负债率。
• 拓宽资金来源：REITs为民营资本、保险资金、理财资金和公众投资者提供了参与基础设施投资的途径，提升了行业资金流动性。
• 实现投融资闭环：REITs为基础设施项目提供了规范化退出渠道，完善了“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性循环模式。

关键信息

1. 基建行业特点

• 投资规模大、周期长：如PPP项目，平均投资额超过14亿元，合作期限普遍超过10年。
• 投资回报率有限：受公共服务属性影响，回报率受政府监管限制。
• 现金流稳定、债务融资占比高：行业普遍依赖债务融资，缺乏有效退出机制。

2. 基础设施REITs的必要性

• 经营性公路收入与支出缺口逐年扩大，传统融资方式难以支撑持续投资。
• REITs为解决这一问题提供了新的融资工具，有助于优化资产结构和提升资金使用效率。

3. 基础设施REITs的作用

• 提高再投资能力：通过REITs发行，企业可获得资金回流，用于新项目投资或偿还债务。
• 拓宽资金来源：REITs产品具有风险适中、收益稳定、流动性适中的特点，吸引多类投资者参与。
• 实现投融资闭环：REITs打通了基础设施项目的退出渠道，有助于形成持续投资循环。

发展展望

• 我国基础设施存量规模巨大，持续增长，为REITs发展提供坚实基础。
• 2010年至2020年，我国基础设施累计投资达108万亿元。
• 高速公路等资产在特许经营权到期后价值归零，因此需通过REITs实现收益分派，以满足投资者的现金流需求。
• 基础设施REITs的净现金流分派率要求不低于4%，而实际中，若分派率超过10%，其资产规模可达1.5万亿元以上，发展空间广阔。

全球基础设施REITs概览

• 全球已有超过40个国家和地区发行REITs，美国、日本、澳大利亚、新加坡等国家市场较为成熟。
• 全球基础设施REITs主要涉及能源、交通、污水处理、通信等基础设施领域。
• 中国于2021年首次发行基础设施REITs，后续市场发展潜力巨大。

基建企业参与REITs市场的建议

1. 组建专业运营团队：提升基础设施项目的运营管理效率，适应REITs市场对专业化运营的要求。
2. 提升“开源”能力：通过多元化收入来源（如服务区商业开发）增强资产抗风险能力。
3. 做好财务与税务筹划：在REITs发行前后，进行详尽的财务、资金和税务规划，以降低发行成本和税收负担。
4. 上下联动，激发参与积极性：充分利用地方政府和中央的专项支持政策，将REITs发行与企业绩效考核挂钩，提高参与意愿。

德勤中国建筑行业专业服务团队

• 德勤深耕基础设施领域，为多家中国建筑工程企业提供专业服务，包括审计、税务和咨询等。
• 团队成员经验丰富，关注新兴业务如PPP、资产证券化、公募REITs等，助力企业实现精细化管理与价值提升。