20181203-东北证券-房地产行业2019年度策略_凛冬已至_春华可期_43页_3mb

房地产行业2019年度策略总结

核心内容

2019年房地产行业面临基本面加速恶化的趋势，但政策层面有边际改善的可能。整体来看，销售和投资增速放缓，土地市场遇冷，但龙头房企仍具备较强的抗风险能力和盈利潜力。

主要观点

• 政策调控：2018年房地产政策延续“因城施策、因地制宜”导向，重点遏制房价上涨，支持刚需和改善购房群体。
• 销售趋势：2019年商品房销售面积和销售额预计下降10%以上，一线城市和强二线城市价格总体稳定，三四线城市房价有所下滑。
• 投资趋势：房地产投资增速预计保持3%，施工和竣工节奏加快对投资形成支撑。
• 土地市场：土地流拍率上升，土拍市场遇冷，但随着政策放松，房企拿地热情可能回升。
• 融资环境：融资环境有所回暖，尤其是境内债券发行逐步恢复，但民企与央企融资利率分化明显。
• 行业集中度：行业集中度持续提升，龙头房企凭借融资、品牌和运营优势，占据市场主导地位。

关键信息

行业基本面

• 2019年3季度有望见底，销售面积和销售额均出现下行。
• 房企销售项目的盈利水平承压，但施工和竣工节奏加快将支撑房地产投资。
• 2019年商品房销售面积预计约15.35亿方，同比降幅约10%。

政策与金融环境

• 政策或边际改善，部分城市按揭利率有望稳中有降。
• 购房首付比例和二套房贷款资格认定可能有所放松，以支持刚需和改善型购房者。
• 融资政策有所放松，房企融资压力缓解，尤其关注境内债券发行回暖。

重点房企表现

• 推荐房企：万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、新城控股、华夏幸福。
• 关注房企：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城。
• 重点房企预收账款创新高，经营性现金流有望改善。

融资与债务管理

• 非标融资收紧，PSL发放减少。
• 境内债券发行回暖，发债成本较低，国企、央企背景房企更具优势。
• 境外债券发行规模下降，房企倾向境内融资。

租赁市场

• 租赁市场供需失衡，租金上涨明显，但政策与金融支持力度加大。
• 租赁用地加大推出，有助于改善远期供需关系。
• 融资手段逐渐放开，ABS和ABN发行规模有望增加。

风险提示

• 调控政策进一步深化。
• 货币政策超预期收紧。

财务数据概览

行业数据

• 成分股数量：158只
• 总市值：20956亿元
• 流通市值：17011亿元
• 市盈率：8.94倍
• 市净率：1.53倍
• 总营收：19128亿元
• 总净利润：1902亿元
• 资产负债率：78.06%

投资建议

• 重点推荐业绩确定性强、资源卓越的房企。
• 关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头。
• 2019年房地产行业将进入底部反弹阶段，建议关注行业龙头公司的配置价值。

图表目录

• 图1：商品房销售面积单月及累计增速
• 图2：商品房销售金额单月及累计增速
• 图3：期房、现房销售面积累计增速比较
• 图4：期房、现房销售金额累计增速比较
• 图5：狭义库存去化周期
• 图6：广义库存面积与去化周期
• 图7：70大中城市新建商品住宅价格指数环比
• 图8：70大中城市新建商品住宅价格指数同比
• 图9：房地产开发投资完成额当月及累计增速
• 图10：剔除土地购置费后开发投资额累计增速
• 图11：剔除土地购置费用投资额与施工面积增速比较
• 图12：剔除土地购置费用投资额与竣工面积增速比较
• 图13：房屋新开工面积单月及累计增速
• 图14：房屋新开工面积及销售面积累计增速比较
• 图15：房屋新开工面积及竣工面积累计增速比较
• 图16：购置、新开工、待开发土地面积增速比较
• 图17：一二三线城市土地供给情况
• 图18：一二三线城市土地成交情况
• 图19：土地购置面积与成交价款增速比较
• 图20：土地购置费与成交价款增速比较
• 图21：土地购置面积与商品房销售面积增速比较
• 图22：一二三线城市土地流拍率（宗数）
• 图23：一二三线城市土地流拍率（建面）
• 图24：百城成交土地楼面均价、溢价率
• 图25：开发资金来源累计增速
• 图26：首套房、二套房房贷平均利率
• 图27：个人按揭贷款及累计同比
• 图28：重点上市房企营业收入及增速
• 图29：重点上市房企归母净利润及增速
• 图30：重点上市房企毛利率
• 图31：重点上市房企归母净利率
• 图32：重点房企三费走势
• 图33：重点房企三费构成比例
• 图34：销售商品提供劳务收到的现金及同比增速
• 图35：各类房企销售商品收到现金增速
• 图36：经营性现金流净额及同比增速
• 图37：各类房企经营现金净流量及同比增速
• 图38：重点房企预收账款
• 图39：重点房企预收账款/营收比值
• 图40：新增货值集中度
• 图41：TOP100房企拿地销售比
• 图42：重点房企拿地销售比
• 图43：重点房企存货
• 图44：重点房企存货/预收账款
• 图45：重点房企购买商品、劳务支付现金
• 图46：重点房企货币资金
• 图47：重点房企有息负债总额
• 图48：重点房企净负债率
• 图49：分类企业净负债率
• 图50：重点房企取得、偿还债务情况
• 图51：房企前10、20和100强销售金额占比
• 图52：部分龙头房企销售金额增速
• 图53：新增委托贷款
• 图54：新增信托项目投向房地产累计值及同比
• 图55：投向房地产信托资金余额及占比
• 图56：10年期国债收益率，人民币贷款平均利率，信托预期收益率+3之间对比
• 图57：新增抵押补充贷款（PSL）
• 图58：房地产企业债券内地发行规模（月度）
• 图59：房地产企业债券海外发行规模（月度）
• 图60：海内外债券发行总额（亿元）
• 图61：海内外债券未来到期偿还规模（亿元）
• 图62：房地产行业ABS以及ABN发行规模（亿元）
• 图63：一线城市住宅平均租金
• 图64：重点二线城市住宅平均租金
• 图65：租赁人口占比
• 图66：流动人口规模
• 图67：全国高校毕业人数
• 图68：人均住宅建筑面积
• 图69：城镇居民人均可支配收入同比增长率
• 图70：各类长租公寓运营商象限图
• 图71：2018Q3基金持仓相对标准行业配置比例
• 图72：2013Q1至今基金持股房地产行业相对标准行业配置比例变化
• 图73：PE估值对比万得全A
• 图74：PB估值对比万得全A
• 图75：万得全A与申万房地产指数涨幅