房地产行业2019年度策略_凛冬已至_春华可期_43页-3mb

房地产行业2019年度策略总结

核心内容

2019年房地产行业将面临基本面持续恶化的趋势，但政策和金融环境或将有所改善。整体来看，销售面积和价格将出现下行，土地市场降温，但施工和竣工节奏加快，有助于支撑房地产投资。同时，行业集中度将进一步提升，龙头房企有望在行业下行期保持稳健增长。

主要观点

• 行业基本面下行：2019年3季度有望见底，全年商品房销售面积和销售额预计分别下降10%。
• 政策边际改善：部分城市按揭利率有望稳中有降，购房首付比例和二套房贷款资格认定或有所放松，支持刚需和改善购房。
• 销售与投资分化：一线城市和强二线城市价格总体稳定，三四线城市房价将有所下滑；房地产投资预计保持3%的增速。
• 融资环境回暖：境内债券发行逐步回暖，国企和央企背景房企融资成本更具优势，民企融资压力有所缓解。
• 租赁市场发展：租金上涨趋势明显，政策和金融支持力度加大，租赁市场空间巨大。

关键信息

销售情况

• 销售面积：2018年1-10月销售面积累计同比增长2.2%，但10月单月销售面积同比下降3.11%，销售下行趋势已定。
• 销售价格：一线城市和强二线城市价格总体稳定，三四线城市房价将有所下滑。
• 销售金额：2018年1-10月销售金额累计同比增长12.5%，但增速放缓。

投资情况

• 房地产开发投资：2018年1-10月投资完成额累计同比增长9.70%，剔除土地购置费后增速转负。
• 新开工面积：预计2019年新开工面积增速将转负至-15%。
• 施工与竣工：施工和竣工节奏加快，有助于支撑房地产投资。

土地市场

• 土地流拍率上升：1-10月土地流拍率超过或达到2014年的高点，土拍市场遇冷。
• 土地成交情况：一线城市土地成交面积同比下降21.21%，二线城市和三线城市略有上升。

融资环境

• 非标融资收紧：房企非标融资受限，PSL发放减少。
• 境内发债回暖：2018年1-10月境内发债规模同比增长86.27%，发债成本有所下降。
• 境外发债降温：境外发债规模同比下降，主要因政策限制和融资成本较高。

重点房企表现

• 推荐房企：
  • 业绩确定性强、资源卓越：万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、新城控股、华夏幸福。
  • 销售高速成长、业绩弹性大：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、阳光城。
• 财务表现：重点房企前三季度营收增长31.43%，归母净利润增长39.05%，毛利率26.24%，净利率7.98%。
• 现金流：重点房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增长28.96%，预收账款创新高。

行业集中度

• 集中度提升：TOP10、20、100房企销售金额占比分别为27.90%、38.20%、66.40%，持续上升。
• 龙头房企优势明显：龙头房企销售增速高于全国，具备更强的抗风险能力。

风险提示

• 调控政策进一步深化
• 货币政策超预期收紧

重点公司财务数据（2018E、2019E、2020E）

图表目录

• 图1-图6：商品房销售与价格数据
• 图7-图12：土地市场与新开工数据
• 图13-图16：房地产投资与资金来源数据
• 图17-图24：土地成交与流拍率数据
• 图25-图27：房贷利率与资金到位数据
• 图28-图33：重点房企财务表现
• 图34-图39：预收账款与存货数据
• 图40-图46：重点房企拿地与资金状况
• 图47-图50：有息负债与净负债率数据
• 图51-图57：销售金额占比与PSL数据
• 图58-图61：债券发行与到期偿还数据
• 图62-图64：租赁市场与租金数据