房企融资的凛冬已至_8页_722kb

联讯证券房地产行业分析总结

核心内容概述

联讯证券在2019年9月2日发布的报告中指出，由于监管政策全面收紧，房企融资环境持续恶化，房地产投资增速将面临下行压力，并可能持续至2020年年中。报告从融资渠道、销售回款、土地购置、棚改政策等多个角度分析了当前房地产行业面临的挑战和未来发展趋势。

主要观点

• 融资渠道受限：监管政策全面封堵房企融资渠道，包括限制信托、银行等金融机构向房企输送信贷资金，房地产信托业务规模显著下滑，非标融资也受到限制。
• 房企面临两大风险：
  • 货币资金与短期债务比例偏低：房企过度依赖外部融资，自有资金不足，导致信用风险上升。
  • 土地储备不足但积极拿地：在销售下行的背景下，拿地行为可能加剧资金压力。
• 销售回款承压：房地产销售受“房住不炒”政策影响，居民购房意愿下降，销售回款能力受到制约。
• 利率上行抑制需求：住房按揭贷款利率逆势上行，导致新增居民中长期贷款减少，进一步抑制购房需求。
• 房价上涨预期减弱：央行数据显示，2019年二季度储户预期房价上涨比例同比下降8%，居民观望情绪加重。
• 棚改政策滞后效应减弱：2019年上半年棚改新开工套数约200万套，下半年降至不足100万套，对房地产投资的支撑作用逐渐消失。
• 土地成交价款大幅下滑：全国土地成交价款同比降幅达-27%，三四线城市降幅更大，土地购置费用将大幅减少。
• 房地产投资增速预计下降：2019年末房地产投资增速预计降至6%-7%，2020年中可能进一步下滑至5%以内。

关键信息

融资结构变化

• 外部融资：国内贷款占比约15%，主要流向优质房企；非标融资占比约20%，小房企依赖度较高。
• 内部现金流：房地产销售回款占资金来源的42%以上，是主要来源之一。
• 其他融资手段：如ABS、中资美元债等也受到监管限制，资金来源进一步收紧。

市场趋势预测

• 房地产投资增速：预计2019年末降至6%-7%，2020年中可能进一步降至5%以内。
• 行业分化加剧：在融资收紧和销售下滑的双重压力下，行业将出现明显的“二八”分化。

风险提示

• 房地产韧性超预期：若房地产市场出现较强韧性，投资增速可能不及预期。
• 政策不确定性：未来政策可能进一步收紧，需密切关注。

图表目录

• 图表1：银行信贷多向大中房企倾斜
• 图表2：销售回款占房地产开发资金来源的42%
• 图表3：土地成交价款尤其是三四线城市的土地成交大幅下滑
• 图表4：棚改在2019年腰斩，下半年剩余开工套数已不足100万套

分析师简介

• 李奇霖：联讯证券董事总经理，首席经济学家，执业编号：S0300517030002。

投资评级说明

• 股票投资评级：基于报告发布日后12个月内公司股价与沪深300指数的相对涨幅，分为买入、增持、持有、减持。
• 行业投资评级：基于行业股票指数与沪深300指数的相对涨幅，分为增持、中性、减持。

法律声明与免责声明

• 报告数据来源合规，分析基于作者职业理解，结论独立、客观、公正。
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