20181130-东北证券-房地产行业2019年度策略_凛冬已至_春华可期_12页_1mb

房地产行业2019年度策略总结

核心内容

行业基本面与政策展望

• 行业基本面下行趋势明显：2019年房地产行业景气度下行趋势不可逆转，全年量价齐跌。
• 销售数据：2018年1-10月商品房销售面积同比增长2.2%，但增速持续放缓，10月单月销售面积同比下降3.11%；商品房销售额增长12.5%，增速回落0.8个百分点。
• 预计销售面积与销售额：2019年全年商品房销售面积预计下降10%，销售价格出现分化，一线与强二线城市保持稳定，三四线城市房价下滑，全年商品房销售额下降10%以上。
• 房地产投资：受土地购置费影响，2019年房地产投资预计保持3%的增速，主要依赖施工与竣工节奏加快。

土地市场与融资环境

• 土地市场明显降温：2018年三季度以来，土地流拍率上升，土地购置费与成交价款均出现向下拐点，19年上半年流拍率仍将保持高位。
• 融资环境有所回暖：非标融资受限，房企融资压力有所缓解，境内发债有所回暖，融资成本降低。
• 融资结构分化：央企背景房企融资成本相对较低，民企融资压力较大，2019年将是房企偿还高峰期。

行业集中度提升与企业表现

• 行业集中度加速提升：销售金额前十、前二十、前三十房企占全国商品房销售额比例分别为28%、38%、66%，趋势持续。
• 龙头房企优势显著：龙头房企销售规模仍有望保持10%以上增长，预收账款充足，业绩结转有保障，利润保持稳健增长。
• 重点房企推荐：优先推荐业绩确定性强、资源卓越的房企，包括万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、新城控股和华夏幸福；建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头，包括中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城。

主要观点

• 购房者预期扭转：731会议后，购房者预期发生重大转变，导致销售负增长。
• 政策边际改善：尽管全面放松可能性不大，但部分城市按揭利率可能下调，房企融资压力有望缓解。
• 行业集中度提升：市场下行期，中小房企加速退出，龙头房企凭借融资、品牌、运营优势，将获得更大发展空间。
• 盈利分化：一线与强二线城市房价保持稳定，三四线城市房价下滑，房企盈利水平面临压力。

关键信息

重点公司财务数据

行业数据

融资与资金到位情况

• 到位资金：2018年1-10月房地产开发企业到位资金同比增长7.7%，其中自筹资金和定金及预付款增长显著。
• 房贷利率：10月全国首套房贷款平均利率5.71%，二套房贷款平均利率6.07%，预计2019年利率可能走稳或出现向下拐点。

土地市场与投资趋势

• 土地购置费下行：2019年土地购置费将转负，房企拿地热情可能在下半年回升。
• 新开工与竣工：新开工增速将下行至转负，竣工增速有望回升，支撑房地产投资。

长租公寓市场

• 盈利困局：目前长租公寓盈利仍困难，但政策与金融支持将延续。
• 发展趋势：重资产型长租公寓发展潜力较大，未来盈利空间有望提升。

风险提示

• 调控政策深化：可能进一步抑制市场。
• 货币政策收紧：可能加剧房企融资压力。
• 销售不及预期：尤其是二线与三线城市。
• 融资环境变化：可能影响企业资金链。

投资建议

• 重点房企推荐：优先推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A、新城控股和华夏幸福。
• 建议关注房企：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城。

附注

• 分析师简介：张云凯，美国约翰霍普金斯大学金融学硕士；沈路遥，同济大学土木工程专业硕士。
• 重要声明：本报告由东北证券制作，仅供其客户使用，不构成投资建议。
• 投资评级说明：买入为未来6个月内股价涨幅超越市场基准15%以上。

注：以上总结基于2018年11月30日发布的房地产行业2019年度策略报告。