房地产行业2019年半年报综述_业绩增长稳健_政策持续收紧_土地市场降温_20页_1mb

2019半年报综述总结

核心内容

2019年上半年，中国房地产行业整体呈现业绩增长稳健、政策持续收紧、土地市场降温的态势。尽管政策环境趋严，但行业仍保持一定的增长动力，尤其在龙头房企方面表现突出。

主要观点

1. 板块营收与利润

• 板块营收增长：2019年1-6月，房地产板块营业收入同比增长 24.0%，较上年同期提速0.2个百分点，较2018年末提速3.2个百分点。
• 利润稳步上行：尽管归母净利润同比增长 13.6%，但较上年同期下降24.8个百分点，主要受18H1高基数影响。
• 业绩增速分化：一线房企业绩增速表现亮眼，11家一线房企业绩增速超过 30%，其中 保利地产（+53%）、金地集团（+52%）、金科股份（+289%） 等表现尤为突出。
• 三线房企增速相对较低：三线房企营收增速为 0.2%，但净利率较高，主要得益于其较高的毛利率。

2. 毛利率与费用率

• 毛利率改善：房地产板块整体毛利率为 33.0%，同比提升 1.1个百分点，一二线房企毛利率分别提升 1.5% 和 1.7%。
• 三项费用率稳定：2019H1三项费用率为 10.4%，同比略降0.4个百分点，但较18年全年提升0.7个百分点。
• 净利率略有回落：销售净利率为 13.0%，同比下降 0.7个百分点，主要由于销售结算周期错配，导致费用率维持高位。

3. 负债与杠杆水平

• 负债率保持高位：2019H1板块整体资产负债率为 80.3%，同比提升 0.6个百分点，但剔除预收账款后的资产负债率为 72.9%，较18年末略有下降。
• 一线房企负债率最高：一线房企资产负债率为 83.7%，二线城市为 76.8%，三线城市为 63.9%。
• 杠杆水平可控：尽管负债率保持高位，但整体杠杆水平仍处于可控范围。

4. 预收账款与销售节奏

• 预收账款增速放缓：2019H1预收账款及合同负债同比增长 24.2%，较上年同期下降 13.7个百分点。
• 三线房企增速优于一线：三线房企预收账款增速为 26.0%，高于一线房企的 24.8%，显示出三线房企销售增长更具弹性。

政策动态

1. 中央政策

• 政策基调稳健：2019年7月30日政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，延续“房住不炒”逻辑，强调长效机制。
• 地方政策因城施策：地方政策以“一城一策”为主，各地根据市场情况调整政策，控制房价和销售，避免过度刺激。

2. 政策调整趋势

• 四限政策减少：2019年四限政策数量明显减少，政策收紧趋势放缓。
• 政策影响明显：一线城市政策收紧力度最大，三四线城市政策调整相对温和。

土地市场情况

1. 供需与成交

• 土地供应小幅下降：2019年1-8月，全国300城市土地供应面积同比减少 4%，其中三线城市降幅最大。
• 成交面积稳中略降：土地成交面积同比减少 3%，但住宅类用地成交面积增长 1%。

2. 土地价格与溢价率

• 土地价格稳中有升：土地成交楼面均价同比增长 17%，住宅类楼面均价增长 18%。
• 溢价率前高后低：全类型土地溢价率为 16%，较2018年全年提升3个百分点；住宅类溢价率 18%，较2018年全年提升4个百分点。
• 流拍率维持低位：2019年1-8月流拍率仅为 1%，表明市场活跃度较高。

投资建议

• 推荐房企：建议持续关注 保利地产、万科A、中南建设、金地集团、蓝光发展、荣盛发展、绿地控股、招商蛇口、华侨城A 等一线房企。
• 内房股推荐：重点推荐 旭辉控股集团、中国金茂、金地商置、合景泰富集团、龙光地产、融信中国 等内房股。

风险提示

1. 行业销售波动：行业销售规模波动较大，可能影响房企销售回款。
2. 政策调整风险：按揭贷款利率上行、税收政策收紧可能对房地产销售造成压力。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张、债券发行利率上行可能加剧企业流动性风险。
4. 企业运营风险：高管变动、施工进度放缓、拿地过于激进可能带来资金风险。
5. 汇率波动风险：汇率波动可能对房企造成额外负担。
6. 棚改货币化不达预期：棚改货币化比例下降可能导致三四线城市房地产销售承压。

总结

2019年上半年，房地产行业在政策收紧与市场调整的背景下，仍保持稳健增长，尤其是龙头房企表现优异。土地市场呈现量稳价升的趋势，溢价率有所波动，但流拍率维持低位。政策层面强调“房住不炒”与“长效机制”，地方政策以“一城一策”为主，整体调控趋于稳健。行业未来销售规模预计保持稳态，龙头房企市占率和规模提升趋势将持续，值得重点关注。