房地产行业土地市场9月报：宅地供需两弱，土地市场快速降温-20181012-华创证券-22页-1mb

房地产土地市场9月报总结

核心内容

2018年9月，房地产土地市场整体呈现供需两弱、快速降温的态势。住宅类土地供应和成交均出现明显下滑，土地成交/供应比、地价和溢价率等指标均处于低位，反映出企业购地意愿减弱。此外，土地流拍数量增加，地方政府供地意愿下降，进一步加剧了土地市场的低迷。

主要观点

• 土地供应弱于预期：9月住宅类用地供应面积环比下降33%，同比下降43%，其中三四线城市表现最弱，预计四季度土地供应将继续承压。
• 土地成交低迷：9月住宅类用地成交面积环比下降17%，同比下降26%，创下年内新低，三四线城市对整体成交拖累明显。
• 供需关系持续走弱：土地成交/供应比为0.76倍，较8月上升24%，但整体仍处于低位；成交溢价率10%，较8月略升1个百分点，但处于历史低位；成交均价环比和同比均大幅下降，反映出市场整体情绪偏弱。
• 行业资金紧张与政策影响：土地流拍率持续走高，叠加行业融资端趋紧和销售走弱，导致土地市场进一步降温。
• 投资建议：在当前低估值背景下，继续看好地产龙头企业的相对和绝对价值，维持“推荐”评级，重点推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线推荐：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

关键信息

土地供应情况

• 9月住宅类用地供应：4,601万平米，环比-33.4%，同比-43.4%，前9月累计同比+19.9%。
• 分城市能级：
  • 一线城市：供应占比6.8%，环比+13.4%，同比-44.8%。
  • 二线城市：供应占比48.9%，环比-32.8%，同比-25.1%。
  • 三四线城市：供应占比44.3%，环比-37.9%，同比-55.3%。
• 土地供应结构：住宅用地和商住用地供应同比分别-40.2%和-50.3%，显示政府供地意愿减弱。

土地成交情况

• 9月住宅类用地成交：3,496万平米，环比-17.1%，同比-25.9%，前9月累计同比+9.0%。
• 分城市能级：
  • 一线城市：成交占比4.9%，环比-32.5%，同比-35.7%。
  • 二线城市：成交占比55.4%，环比+10.1%，同比-20.9%。
  • 三四线城市：成交占比39.6%，环比-37.1%，同比-30.7%。
• 成交金额：9月住宅类土地成交金额1,475亿元，环比-29.4%，同比-52.0%。

土地供需指标

• 土地成交/供应比：0.76倍，较8月上升24%，但整体仍低于1，表明企业购地意愿走弱。
• 成交均价：4,221元/平米，环比-15%，同比-35%，其中三四线城市降幅最大。
• 溢价率：10%，较8月上升1个百分点，但整体处于低位，反映市场情绪谨慎。

行业数据与趋势

• 1-8月土地流拍数量：高达890宗，下半年流拍率明显增加，反映市场持续低迷。
• 土地市场走势：受高基数效应、资金紧张、限价政策等因素影响，土地市场预计将继续降温，流拍率和溢价率进一步恶化。
• 政策与市场展望：政策更严已无必要，稳市场成为关键，预计四季度土地市场将继续承压，地方政府财政压力加大，投资也将逐步走弱。

投资建议

• 推荐评级：维持房地产行业“推荐”评级，认为地产龙头具备较强竞争力，未来表现有望超越行业基准。
• 推荐公司：
  • 一线龙头：保利地产、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团。
  • 二线公司：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行：可能进一步拖累土地市场表现。
• 行业资金超预期收紧：影响房企拿地能力和市场活跃度。

行业投资评级说明

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度在-5%至5%之间。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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