第一太平戴维斯2021年中国大宗投资市场回顾及展望（中文）-5页_1mb

中国大宗房地产投资市场总结（截至2021年12月15日）

核心内容

中国大宗房地产投资市场在2021年表现出强劲的增长态势，尤其是在工业、物流和数据中心等新兴资产类别。尽管政府对房地产融资进行了严格管控，但市场仍保持活跃，显示出对房地产资产的持续兴趣和投资意愿。

主要观点

市场总体表现

• 2021年12个月（截至2021年12月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币3,645亿元，同比增长28%。
• 预计全年实际成交总额可能在人民币3,800亿元至4,000亿元之间。
• 一线城市成交占比达66%，其中上海、北京、深圳分别增长10%、16%和26%。

资产类别分析

• 写字楼：成交量同比上升5%，成交额占比43%，国内买家占比83%。自用买家仍是主要购买力量，尤其是芯片制造、互联网和生物医药企业。
• 零售物业：成交量同比上升10%，境内买家占比三分之二。由于电商和疫情影响，市场仍面临挑战。
• 工业/物流/数据中心：成交量几乎翻倍，占总成交额的31%。境内买家成交额同比增长85%，境外买家增长121%。新兴资产类别受到投资者青睐。
• 其他资产类别：生命科学园、租赁住宅等资产类别也受到关注，预计未来竞争将加剧。

非传统企业入市

• 字节跳动、快手、鸿星尔克、波司登等非传统房地产企业开始布局房地产行业，主要出于满足自身业务需求。
• 这些企业强化了房地产的“载体”与“赋能”属性，有利于获取性价比高的优质地块。

基金募集与融资环境

• 多个房地产基金完成或正在募集，如华平投资的Warburg Pincus Asian Real Estate Fund LP募集28亿美元。
• 2021年12月末，销售额前100位的开发商总融资额同比下降42.7%，但11月融资环境有所解冻。
• 政策鼓励银行支持重点房地产企业风险处置项目并购，预计推动项目并购潮。

关键信息

市场趋势

• 工业地产成为市场热点，境内投资者和开发商逐步进入。
• 写字楼市场处于周期下行阶段，但仍是长期投资者扩充资产组合的较好时机。
• 零售物业市场受电商和疫情双重影响，挑战依然存在。
• 数据中心和物流地产因高需求和绿色转型趋势而受到关注。

政策与环境

• 政府继续严控房地产融资，导致部分开发商出售资产。
• 中国人民银行和银保监会鼓励银行支持房地产并购项目，以促进市场整合。
• 中国发布工业绿色发展五年计划，推动绿色转型，提升可持续性投资的重要性。

投资机会

• 基础设施不动产投资信托基金（REITs）将成为物流和产业园区的重要买家。
• 不良资产和债务投资机会增多，中信等机构已设立相关基金。
• 市场对绿色资产的关注度上升，如京东的碳中和物流产业园。

投资者行为

• 境内买家仍是主要参与者，尤其在写字楼和工业地产领域。
• 外资也在逐步进入，尤其是在物流和数据中心领域。
• 一些企业买家更关注资产位置、税收优惠和冠名权，而非单纯收益。

基金列表（近期主要投资目的地为中国的基金）

总结

中国大宗房地产投资市场在2021年保持增长，尤其在工业、物流和数据中心等领域。尽管政府对房地产融资进行严格管控，但市场仍展现出活跃态势。非传统企业开始进入房地产行业，强调“载体”与“赋能”属性。绿色转型和可持续投资成为未来的重要趋势，同时不良资产和债务投资机会增多，政策支持将推动市场整合和项目并购。