REIT市场（上篇）-第一太平戴维斯-201911_16页_3mb

报告摘要

中国REIT市场发展分析总结（上篇）

核心内容

中国房地产、金融及证券市场正经历深刻变革，为REITs（房地产投资信托基金）的推出奠定了基础。REITs作为成熟的房地产金融工具，已在近40个国家推广，全球REIT市场资产总值约为1.7万亿美元。尽管中国REITs尚未正式推出，但类REIT产品已有一定发展，规模超过1,000亿元人民币。

主要观点

市场变革背景
- 房地产市场：城镇化深入，新建工程减少，开发商整合与专业化提升，物业整持取代散持，机构投资者增强资产管理能力。
- 金融市场：政府打击影子银行，鼓励股权融资，提高资本透明度。
- 证券市场：沪港通、MSCI纳入A股、科创板成立，市场国际化程度提高。
REIT市场现状与潜力
- 亚太区REIT市场以澳大利亚、日本、新加坡和中国香港为主，其中日本规模最大。
- 中国香港REIT平均股息收益率最高，达5.7%，新加坡和澳大利亚分别为5.3%和5.2%。
- REIT底层资产主要为写字楼、零售、酒店、工业及公寓，其中写字楼和零售资产数量最多。
- 中国REIT的收益率需至少比10年期国债高2个百分点，才能吸引投资者。目前中国10年期国债收益率在3.3%左右，因此预计中国REIT收益率在5.3%左右具有吸引力。
持有中国内地资产的REIT产品
- 新加坡和中国香港的REIT中，部分持有中国内地资产，主要集中在一二线城市。
- 凯德商用中国信托是首个以中国零售商场为底层资产的境外REIT，平均股息收益率达6.7%。
中国类REIT的发展
- 自2014年起，中国尝试类REIT产品，2018年共发行14支，价值266亿元；2019年发行9支，价值193亿元。
- 类REIT产品多为私募形式，且存在重复征税问题，收益率通常低于标准REIT。
- 类REIT底层资产以零售和写字楼为主，主要集中在一二线城市。

关键信息

REIT与类REIT对比

项目	REIT	类REIT
公开性	公开发行，投资者超100名	私募形式，投资者不超过200名，最低投资门槛100万元
资产类型	多个底层资产，可收购或出售	多为单一资产，不可收购
期限	长期或永久	通常为3-5年
退出方式	股票交易	流动性有限，需到期、回购或继发新REIT
税收	股息免税	每一层征税，存在重复征税
杠杆率	20%-40%	50%-70%

国际经验与借鉴
- 印度于2014年推出REIT法规，2019年发行首个REIT，收益率达6-9%，吸引大量国际基金。
- 中国REIT产品可能借鉴印度经验，选择具有稳定现金流和升值潜力的资产作为底层，如物流、甲级写字楼和优质零售项目。
中国REIT试点可能性
- 底层资产：预计首批试点资产将集中在一线城市甲级写字楼、沿海城市现代化物流资产、运营稳定的优质零售项目。
- 定价基准：中国REIT净收益率预计在5%左右，比国债收益率高约2个百分点。
- 投资者群体：保险公司、外商投资者和个人投资者可能成为主要投资者，与类REIT的商业银行投资者群体不同。
- 试点区域：一线城市及自贸区（如上海、广州南沙、深圳前海等）可能成为试点区域，政府关系紧密的国企开发商更可能率先尝试。

未来展望

REIT推出机遇
- 当前低利率环境有助于REIT产品吸引投资者。
- 中国REIT产品将有助于提高商业地产市场流动性、透明度和资本效率。
- 通过REIT，开发商可释放资产价值，降低负债率，同时实现长期融资。
面临的挑战
- 税收制度不完善，导致REIT税负较高，影响收益率。
- 需要调整相关法律法规，如允许公募基金投资REITs，以及建立适合REIT的税收优惠机制。
- 专业资产管理团队的缺乏可能影响REIT的运作效率。