第一太平戴维斯-REIT市场（上篇）-2019.11-16页_3mb

中国REIT市场发展分析总结（上篇）

核心内容概述

中国房地产、金融及证券市场正在经历深刻变革，为REITs（房地产投资信托基金）的推出奠定了基础。目前，全球已有近40个国家推出REITs产品，市场总值约为1.7万亿美元。中国虽然在境外已有REITs产品，但境内尚未推出真正的REITs。类REIT产品在中国已有一定发展，但其结构与税收政策与国际REITs存在较大差异，限制了其流动性与吸引力。因此，中国亟需建立符合国际标准的REITs产品体系。

主要观点

• 市场环境变化：房地产市场从增量发展转向存量运营，开发商整合、专业化，物业持有方式由散持转向整持。金融与证券市场也在推动资本透明化和股权融资。
• REITs的重要性：REITs有助于提升物业管理标准、资产利用率和可持续性，同时为投资者提供稳定收益和资产增值机会。
• 亚太REIT市场现状：亚太区主要REIT市场包括澳大利亚、日本、新加坡及中国香港，其中日本REIT市场规模最大，新加坡REIT占专业持有商业地产比例最高。
• REIT底层资产分布：写字楼、零售、酒店、工业物业是REITs的主要底层资产类别，其中写字楼和零售资产占比最高。
• 股息收益率与国债对比：REITs的股息收益率通常高于10年期国债，例如中国香港REIT平均股息收益率为5.7%，高于其国债收益率1.65%，差额达4.06个百分点。
• 中国类REIT发展情况：自2014年起，中国尝试发行类REIT产品，截至2019年10月，类REIT总规模达1,108亿元。但类REIT与真正REIT在结构、税收、流动性等方面存在较大差异。
• 中国REIT面临的挑战：税收制度不完善、法律限制、资产收益率依赖资产升值而非租金增长，以及缺乏专业资产管理团队等问题，影响了REITs的推出与吸引力。
• 国际经验借鉴：印度等国家在经济困难时期推出REIT，为市场注入流动性，中国可能也会在类似环境下推动REITs发展。
• 首批REIT试点资产：预计首批试点资产将集中在一线城市及经济成熟地区，包括物流资产、甲级写字楼和运营稳定的零售项目。

关键信息

亚太REIT市场概况

• 市场总量：截至2019年8月，亚太区四大市场共有159支REIT，总资产约3,608亿美元。
• 主要市场：日本REIT市场规模最大，新加坡REIT占专业持有商业地产比例最高（43%）。
• 资产分布：写字楼REIT最多（24支），零售REIT次之（澳大利亚最多），工业REIT主要分布在新加坡和日本。
• 股息收益率：中国香港REIT平均股息收益率最高（5.7%），其次是新加坡（5.3%）和澳大利亚（5.2%）。

中国类REIT发展现状

• 发行情况：2018年发行14支，总规模266亿元；2019年发行9支，总规模193亿元。
• 底层资产：主要集中在零售和写字楼，且多位于一线和二线城市。
• 结构特点：类REIT通常为私募基金形式，存在重复征税问题，流动性较差。

REIT产品发展关键因素

• 税收制度：当前中国REIT税负较高，需进行调整以提供税收优惠。
• 法律环境：需调整合伙企业法、信托法等法规，允许公募基金持有商业地产。
• 资产升值潜力：中国资产升值空间较大，有助于弥补REIT收益率偏低的问题。
• 市场成熟度：中国存量商业地产市场逐渐成熟，具备推出REIT的条件。

投资者结构分析

• 类REIT投资者：主要为商业银行，持有到期。
• REIT潜在投资者：更可能是保险公司、外资及个人投资者，因其能提供稳定收益和资产增值。

中国REIT试点可能性

底层资产选择

• 物流资产：需求旺盛，升值潜力大。
• 甲级写字楼：位于上海、深圳，管理成熟，租期长。
• 运营稳定的零售项目：资产质量高，租金稳定。

定价基准

• 预计收益率：中国REITs净收益率可能在5%左右，高于国债收益率2个百分点。
• 吸引力分析：尽管收益率低于境外REIT，但资产升值潜力可弥补差距，预计可实现6%回报率。

未来展望

• 试点区域：可能优先选择一线城市及自贸区（如上海、深圳、广州南沙等）。
• 投资者结构：预期保险公司、外资及个人投资者将成为REIT的主要投资者。
• 市场影响：REITs将带来更高流动性、更有效率的资本运作及更透明的市场监管，推动中国商业地产市场向国际标准靠拢。

结语

随着中国房地产市场向存量运营转型，REITs的推出势在必行。尽管面临税收和法律等挑战，但中国具备推出REITs的条件和潜力，未来有望成为最后一个推出REITs的主要经济体。REITs将为市场带来新的投资选择和融资渠道，推动市场发展与资产价值提升。