第一太平戴维斯2022年第一季度中国大宗投资市场回顾及展望_5页_748kb

报告摘要

中国大宗投资市场总结（截至2022年3月15日）

核心内容

中国大宗投资市场在2022年第一季度表现出一定的活跃度，尽管整体市场仍面临诸多不确定性。市场成交总额在过去的12个月中达到人民币3,242亿元，同比几乎持平。预计最终实际成交总额在人民币3,400亿元至3,600亿元之间。市场重心偏向于收益稳定的工业/物流资产，同时受到政策支持的保障性租赁住房及数据中心等新兴领域也吸引了大量关注。

主要观点

市场不确定性：疫情反复、经济增速放缓及新增供应增加，使得投资者对传统物业如写字楼和零售保持谨慎。
政策支持：保障性租赁住房被纳入基础设施不动产投资信托基金底层资产，同时央行和银保监会发布通知，将其贷款排除在房地产贷款集中管理之外，为该领域提供政策支持。
工业物业增长显著：过去12个月，工业物业成交总额达人民币980亿元，占总成交额的30%，同比上升20.7%。同时，工业物业成为2022年新基金的主要投资方向。
一线城市主导市场：一线城市成交额占总成交量的63.6%，但除上海外，北京、广州和深圳的成交额均出现不同程度的下降。
非一线城市增长：非一线城市成交总额同比上升19%，主要得益于对工业/物流资产的需求增加，但写字楼和零售物业仍面临投资者的谨慎态度。
基金募集活跃：2022年多个基金计划投资中国房地产市场，其中以工业、物流及数据中心为主要目标，显示出市场对这些领域的积极预期。
开发商融资环境改善：尽管销售额前100位开发商的融资额同比下降，但政府对保障性租赁住房和并购交易的支持有所放松，国企及头部私营开发商仍能正常发行债券。

关键信息

成交总额与结构

总成交额：人民币3,242亿元（过去12个月），预计最终成交总额为3,400亿元至3,600亿元。
资产类别分布：
- 写字楼：成交总额为人民币110亿元（境内），同比下降18%；占总成交额41%，同比下降11个百分点。
- 零售：成交总额为人民币40.4亿元（境内），同比下降14%；境内买家占比达三分之二。
- 工业/物流：成交总额为人民币59.4亿元（境内），同比上升10%；占总成交额30%。
- 酒店：成交总额为人民币18.1亿元（境内），同比上升62%。
- 住宅：成交总额为人民币7.8亿元（境内），同比上升246%。

主要成交案例（2022年第一季度）

城市	项目名称	资产类型	买家	卖家	成交价格（十亿元）
多个城市	DLJ工业资产包	物流	ESR/GIC	DLJ	4.5
上海	衣恋上海一号物流中心	工业	平安保险/东久新宜	衣恋集团	1.38
上海	展想张江中心	商务园区	金茂资本	摩根斯坦利, Sandhill Group	1.2
合肥	合肥华润大厦A栋	写字楼	利安人寿	华润置地	0.8

新兴领域与政策支持

数据中心：国家启动“东数西算”计划，建设西部大型数据中心集群，以缓解东部地区数据中心的压力。
保障性租赁住房：已被纳入基础设施不动产投资信托基金底层资产，同时政府降低房产税、严格管控押金使用，以增强投资者信心。

基金募集与投资策略

活跃基金：包括GLP Co-Op Development Fund、Xinjin IDC CNY Fund、Chia Tai GoHigh Urban Renewal Industrial Investment Fund等。
投资策略：以价值增值型、核心型和机会型为主，主要关注工业、物流、数据中心等资产类别。