第一太平戴维斯2022年第一季度中国大宗投资市场回顾及展望（英）-5页_1mb

报告摘要

中国房地产市场总结（截至2022年3月15日）

核心内容概述

中国房地产市场在2022年初经历了缓慢开局，整体交易活动主要集中在新经济领域、自用收购和开发商并购。尽管政府采取了一些措施来稳定市场，但疫情反复和经济放缓仍对市场造成压力，尤其在传统办公和零售领域。与此同时，工业、物流及数据中心等资产类别表现强劲，成为主要投资目标。此外，政府对保障性租赁住房的支持政策也逐步显现成效。

主要观点

整体交易情况：
中国全国范围内的大宗交易（en-bloc）总额暂定为人民币3242亿元，与前12个月持平。市场仍处于调整阶段，部分交易可能在后续几个月中公布，提升交易总额。
各资产类别表现：
- 办公地产：交易量同比下降20%，占总交易额的41%，较去年同期下降11个百分点。投资者对办公地产持谨慎态度，多数由终端用户购买。
- 零售地产：交易量同比增长15.9%，其中国内买家占比达三分之二。主要由保险公司和外资推动，但尚未出现大型交易。
- 工业/物流/数据中心：交易量同比增长20.7%，占总交易量的30%。成为主要投资方向，尤其是价值型和机会型资产。
- 住宅地产：交易量显著增长，特别是保障性租赁住房，政府放宽了信贷限制并将其纳入REITs，吸引了大量保险资金。
城市分布：
一线城市（如上海、北京、广州、深圳）占交易总额的63.6%，其中上海交易量增长12%，而北京、广州、深圳分别下降12%、45%和20%。二线城市如杭州、成都、南京等交易活跃度提升，杭州增长近50%。
交易趋势：
交易主要由国内买家主导，跨境交易占比相对较低。投资者对高风险资产（如未完成项目）兴趣增加，尤其在开发商资金紧张的背景下。
开发商融资环境：
2022年前两个月，中国100家最大开发商的债务发行总额为人民币1327亿元，同比下降56.9%。尽管如此，部分国企仍能发行债券，同时探索绿色债券等替代融资渠道。
政策支持：
政府对保障性租赁住房的政策支持，包括信贷宽松和纳入REITs，有助于稳定市场。此外，政府也在推动数据中心等基础设施建设，以支持经济发展。

关键信息

保障性租赁住房政策：
自2022年3月初起，政府将保障性租赁住房从房地产信贷控制中排除，同时允许其纳入中国I-REITs。此举增强了市场信心并吸引了保险资金。
重要交易案例：
- ESR与GIC联合收购DLJ在上海的工业物流资产，总价值45亿元人民币。
- Ping An Insurance收购E-Land Group在上海的物流中心，价值13.82亿元人民币。
- Jinmao Capital收购Sandhill Central，价值12亿元人民币。
- Lian Life Insurance收购合肥中国资源大厦A栋，价值8亿元人民币。
基金动态：
2022年新设立的基金大多聚焦于工业资产，GLP、DNE、CLSA和CapitaLand等机构活跃于该领域。部分基金也关注机会型和价值型资产，以提高回报率。
市场展望：
未来几个季度，投资市场仍将面临挑战，稳定资产交易以工业为主，商业交易集中在上海和北京。随着开发商市场调整，未完成或表现不佳的资产或将吸引更多投资。