第一太平戴维斯《上海生命科学》报告-8页_2mb

上海生命科学行业蓬勃发展带动房地产需求和投资增长总结

核心内容

上海作为中国生命科学行业的重要集聚区，近年来在生物医药、人工智能和集成电路三大先导产业的推动下，行业发展迅速，带动了房地产市场的租赁与投资需求。随着人口老龄化、新冠疫情带来的行业关注以及大量资本涌入，生命科学领域成为房地产投资的新热点。

主要观点

• 行业增长：过去十年，中国生命科学行业稳步发展。新冠疫情的爆发进一步推动了该行业的发展，尤其是在疫苗研发、医疗设备生产等领域。
• 投资增长：2020年，中国生命科学领域私募股权和风险投资达到285亿美元，较2019年翻倍。上海和北京合计占据近一半的交易额，显示出其在中国生命科学投资中的重要地位。
• 房地产需求：尽管生命科学类企业租赁面积在传统甲级写字楼中占比不高，但2021年前三季度，医疗健康行业租赁成交面积占到需求面积的10%，较2020年显著增长。
• 租金与回报：由于供应有限、需求强劲，生命科学相关物业的租金持续上涨，尤其是带环评的物业，其租金远高于普通办公物业。
• 政策支持：上海市政府发布了促进生物医药产业高质量发展的三年行动计划，旨在提升产业规模和竞争力，预计到2025年，生物医药产业规模将达到1.2万亿元人民币。
• 市场机会：投资者可通过打造共享办公社区、改造闲置物业等方式满足生命科学企业的需求，但需面对高昂成本和严格审批的问题。

关键信息

人口老龄化

• 独生子女政策导致中国成为老龄化最快的国家之一。
• 2020年，60岁及以上人口占比达到18.7%，较十年前增长5.4个百分点。
• 老龄化推动慢性病治疗需求增长，进一步刺激医疗和制药行业。

新冠疫情

• 疫情提升了公众对生命科学领域重要性的认知。
• 疫苗研发、生产及推广成为经济复苏的关键，带动了行业投资和业务扩张。
• 虚拟和混合医疗模式加速发展，科技企业如阿里巴巴、腾讯等正在探索在线医疗平台。

投资增长

• 2020年，中国生命科学领域VC/PE投资达285亿美元，较2019年增长一倍。
• 上海和北京合计占据全国交易额的46%，成为主要投资热点。
• 生命科学企业IPO融资额达233亿美元，是历史最高纪录。

租赁市场

• 2020年，医疗健康类企业租赁面积占上海传统甲级写字楼存量的4%。
• 2021年前三季度，医疗健康行业租赁面积占比升至10%。
• 南京东路（W）和前滩是医疗健康企业最集中的区域，分别占总租赁需求的22%和17%。
• 产业园区因其产业集聚和更大空间，成为企业设立实验室和研发中心的首选。

租金与成本

• 上海生命科学相关物业租金较高，带环评的物业租金可达每平方米每天6.0-7.0元人民币，远高于普通办公租金（4.5-6.0元人民币）。
• 不带环评的物业租金相对较低，平均单方造价约为每平方米3,000-3,500元人民币。

未来展望

• 上海生物医药产业规模预计在2025年达到1.2万亿元人民币，工业总产值达2,800亿元人民币。
• 部分投资者考虑将闲置办公空间改造为生命科学相关物业，但面临高成本和审批难度。
• 共享办公社区成为新机遇，如ATLATL在张江和北京中关村设有创新研发中心。
• 上海继续吸引跨国公司设立区域总部和研发中心，如阿斯利康的全球研发中心落户静安区。

生命科学企业上市案例（2020）

租赁成交案例（2020-2021）

结论

上海生命科学行业在政策、资本和技术的多重驱动下持续增长，带动了房地产市场的租赁与投资需求。尽管存在供应紧张和高租金压力，但市场前景乐观，未来仍具投资潜力。投资者可通过共享办公社区和产业园区开发等方式，抓住这一新兴市场机遇。