【东北证券】2021年房地产行业投资策略：莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行_41页_1mb

房地产行业2021年投资策略总结

核心内容

本报告分析了2021年中国房地产行业的发展趋势与投资策略，重点回顾了2020年的市场表现，并基于历史数据与政策影响对2021年的各项指标进行了预测。整体来看，行业在2020年展现出较强的供需韧性，但部分城市市场分化明显，2021年行业整体趋势预计将趋于温和。

主要观点

• 销售方面：2020年销售金额增速为7.2%，销售面积增速为1.3%，预计2021年销售金额增速将收窄至5.5%，销售面积增速为1.4%。
• 房价方面：区域分化持续扩大，预计2021年房价涨幅将边际趋缓，收窄至4.0%。
• 土地市场：2020年土地成交价款增速为7.2%，土地购置面积增速为-5.2%。预计2021年土地成交价款增速回落至7%，土地购置面积增速小幅修复至-3%。
• 开竣工方面：新开工面积增速预计为1.0%，竣工面积增速改善至7.0%。
• 投资方面：预计2021年房地产开发总投资额增速为5.8%。
• 资金方面：融资环境先松后紧，预计2021年到位资金增速为3.8%。

关键信息

销售预测

• 2021年全国销售金额增速预计为5.5%，销售面积增速预计为1.4%。
• 历年TOP30房企销售金额增速与全国销售金额增速的比值预计为140%，表明龙头房企销售增速相对全国市场略快。
• “三道红线”政策对房企有息负债增速形成限制，预计TOP30房企有息负债增速上限为6.7%，全年增长7.0%。

房价预测

• 2021年全国房价涨幅预计为4.0%，主要受宏观经济企稳、流动性收紧以及政策调控影响。
• 一线城市二手房价格涨幅显著，预计2021年房价上涨趋势将更趋温和。

土地预测

• 2021年土地成交价款增速预计为7%，土地购置面积增速为-3%。
• 土地市场受政策调控影响，房企拿地更加审慎，土地投资将集中于核心城市圈。

开竣工预测

• 新开工面积预计小幅回暖至1.0%，竣工面积预计改善至7.0%。
• 竣工为销售的滞后指标，通过期房销售面积的滞后结转预测2021年竣工面积。

资金预测

• 2021年房地产开发企业到位资金增速预计为3.8%。
• 融资环境收紧，预计不同档位房企在融资策略上出现分化。

投资策略

• 个股推荐：业绩确定性强、资源卓越的一线房企包括万科A、保利地产、金地集团、新城控股和招商蛇口；建议关注二线龙头房企，包括滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团和阳光城。
• 估值分析：各项估值均处历史大底，高业绩确定性下低估值优势显著。
• 基金配置：基金持续低配地产板块，表明市场对地产股的配置比例较低。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧。
• 市场表现超预期下行。

行业数据概览

重点公司财务数据