深度报告-20210104-东北证券-2021年房地产行业投资策略_莫听穿林打叶声_何妨吟啸且徐行_41页_3mb

2021年房地产行业投资策略总结

核心内容概览

2021年房地产行业整体呈现稳中有升的发展态势，各细分领域表现分化。销售、房价、土地、开竣工及投资等关键指标均受到“三道红线”政策、融资环境变化、市场供需关系等多重因素影响。总体来看，行业集中度持续提升，核心一二线城市表现更为强劲，而三四线城市则面临较大压力。从估值角度看，行业整体处于历史低位，具备较高的投资吸引力。

主要观点与关键信息

1. 销售预测

• 2021年全国销售金额增速预计为5.5%，较2020年小幅收窄。
• 销售面积增速预计为1.4%，受以价换量策略影响，销售增速趋于温和。
• TOP30房企销售金额增速/有息负债增速预计为110%，较2019年略有回落。
• TOP30房企销售金额增速/全国销售金额增速预计为140%，显示龙头房企对市场的影响持续增强。

2. 房价预测

• 2021年全国房价涨幅预计收窄至4.0%，区域分化持续扩大。
• 一线城市二手房价格指数涨幅显著，达8.3%（2020年11月）。
• 二线城市新房价格指数涨幅稳定，在3.0%左右。
• 三四线城市房价面临下行压力，因棚改退场和需求不足。

3. 土地市场预测

• 土地成交价款增速预计收窄至7%，反映融资环境收紧。
• 土地购置面积增速预计为-3%，受政策调控和融资新规影响。
• 土地市场呈现量缩价涨趋势，尤其在2020年下半年。
• 百城土地成交楼面价保持高位，溢价率有所回落。

4. 开竣工预测

• 2021年新开工面积增速预计为1.0%，较2020年有所回暖。
• 竣工面积增速预计为7.0%，改善趋势确定性较强。
• 去化周期处于历史低位，支撑房企开工意愿。
• 期房销售对竣工的滞后影响显著，预计2021年竣工面积将明显改善。

5. 投资预测

• 2021年房地产开发总投资额增速预计为5.8%，反映行业韧性。
• 施工投资额增速与土地购置费增速趋势一致，但存在滞后性。
• 行业集中度持续提升，核心城市及优质房企更具竞争力。

6. 资金来源预测

• 房地产开发企业到位资金增速预计为3.8%，受融资环境收紧影响。
• 定金及预收款、个人按揭贷款增速为土地成交价款增速领先指标。
• 融资新规促使房企调整融资策略，资金来源结构将出现结构性变化。

投资策略建议

推荐个股

• 一线房企：万科A、保利地产、金地集团、新城控股、招商蛇口
• 二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团、阳光城

推荐理由

• 各项估值均处于历史大底，具备低估值优势。
• 高业绩确定性，尤其是一线房企在政策支持和市场需求方面表现更为稳健。
• 融资新规下，资金状况相对较好，具备更强的抗风险能力。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧，可能加剧房企流动性压力。
• 市场表现超预期下行，可能影响销售和投资节奏。

关键数据统计

行业数据概览

三道红线分档与有息负债预测

投资逻辑

• 行业估值处于历史低位，具备吸引力。
• 龙头房企具备更强的财务稳定性和市场竞争力。
• 融资环境收紧将推动行业出清，提升集中度。
• 2021年市场表现将趋于温和，销售和投资节奏有所放缓。

图表目录（摘要）

• 图1-6：销售面积、金额及区域、分线数据趋势图
• 图7-12：销售面积与金额的区域、分线同比数据
• 图13-16：分线销售数据及趋势
• 图17-20：历年及今年房企销售集中度数据
• 图21-24：销售与有息负债增速关系图
• 图25-30：房价及分区域、分线数据
• 图31-36：土地成交价款与购置面积数据
• 图37-42：土地供应、成交及流拍率数据
• 图43-46：新开工与销售关系及去化周期
• 图47-56：竣工面积预测及销售滞后效应
• 图57-60：库存与销售、竣工关系
• 图61-64：新开工与销售、土地成交关系
• 图65-72：投资完成额及资金来源数据

结论

2021年房地产行业整体表现温和，核心一二线城市仍具较强增长潜力，而三四线城市面临较大压力。行业集中度持续提升，房企融资策略调整，资金状况趋于理性。总体而言，房地产板块估值处于历史低位，具备较高的投资价值，建议关注业绩确定性强、资源优质的一线及二线房企。