2021年房地产行业投资策略：莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行-20210104-东北证券-41页_1mb

房地产行业2021年投资策略总结

核心内容概述

本报告对2021年房地产行业进行了全面分析，从销售、房价、土地、开竣工、投资及资金等多个维度预测了行业发展趋势，并提出了相应的投资建议。整体来看，房地产行业在2020年经历了销售回暖、房价分化、土地市场热度不减、开竣工修复等现象，预计2021年行业将呈现更加理性的增长态势。

主要观点

销售预测

• 2021年全国销售金额增速预计为5.5%，销售面积增速预计为1.4%。
• 2020年销售金额增速依赖于有息负债增长，预计2021年TOP30房企销售金额增速/有息负债增速将小幅回落至110%。
• 一线房企销售表现强劲，市场分化趋势明显。

房价预测

• 2021年全国房价涨幅预计收窄至4.0%，区域间分化持续扩大。
• 一线城市二手房价涨幅显著，二线城市房价上涨压力相对较小。
• 三四线城市由于棚改退场及政策宽松，房价存在下行压力。

土地市场预测

• 2021年土地成交价款增速预计回落至7%，土地购置面积增速预计为-3%。
• 土地市场在2020年下半年呈现量缩价涨趋势，预计2021年融资新规将影响房企拿地策略，土地投资将更加集中于核心城市。

开竣工预测

• 2021年新开工面积增速预计为1.0%，竣工面积增速预计改善至7.0%。
• 新开工受销售回暖及去化周期影响，但受融资新规影响，增速较缓。
• 竣工修复趋势明确，受期房销售滞后结转影响，预计未来竣工改善将持续。

投资预测

• 2021年房地产开发总投资额增速预计为5.8%。
• 2021年到位资金增速预计为3.8%，受融资环境收紧影响，资金来源将出现结构性调整。

关键信息

行业数据

• 行业成分股数量为124只，总市值8513亿元，流通市值7367亿元。
• 市盈率11.80倍，市净率1.03倍。
• 行业总营收6191亿元，总净利润624亿元，资产负债率123.32%。

投资策略

• 推荐一线房企：万科A、保利地产、金地集团、新城控股、招商蛇口。
• 建议关注二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团、阳光城。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧。
• 市场表现超预期下行。

重点公司财务数据

“三道红线”分档及有息负债预测

结论

2021年房地产行业在政策调控和融资新规的影响下，整体发展将更加理性。销售和竣工将逐步修复，土地市场热度将有所回落，行业集中度有望进一步提升。在估值处于历史低位、业绩确定性较高的背景下，建议投资者关注一线及二线龙头房企，把握行业复苏机会。