同策房产咨询-同策研究院--两会后楼市政策导向及未来楼市结构性机会-简版终稿-_34页_2mb

报告摘要

中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握“时点”与“区域”两条主线。国家机构改革是“两会”的重点议题，推动房地产市场向“质量型”增长转型。2018年国家机构改革对房地产行业影响深远，包括组建自然资源部、农业农村部、生态环境部、文化和旅游部，以及改革国税地税征管体制，为房地产税等政策奠定基础。

一线城市土地市场供应收紧，政策影响下市场需求受阻，房价进入调整期，影响房企业绩表现。

强二线城市与一线城市市场相似，住宅销量短期受阻，但市场容量较大，仍有跑量机会。然而，地价攀升导致盈利空间受限。

普通二线城市市场容量相对较大，仍有跑量机会，但需关注政策放松带来的市场变化。

一线周边三四线城市因政策调控，房价增幅下降；非一线周边三四线城市则继续去库存，未来有望迎来需求释放和价格上涨的机遇。

2013-2017年全国一二三四线城市住宅用地楼面价普涨，但普通二线城市和三四线城市因楼面价相对较低，存在结构性投资机会。

2016年开启调控的区域内单核心二线城市及强二线城市将是未来楼市调控适度调整下的机会城市。建议房企关注政策放松潜力大的城市，如合肥、武汉、郑州、成都等。

东部三大经济圈内的三四线城市中长期投资价值相对看好，非一线周边的三四线城市则存在结构性机会。房企应把握核心一二线城市影响下三四线城市房价轮动的周期性机会。

房企应把握2018年2-4季度的拿地窗口期，逆周期拿地，降低土地成本。东部三大经济圈核心城市房地产投资价值长期看好。

高投资价值和低投资风险的城市包括第一梯队（苏州、天津、无锡、成都）和第二梯队（青岛、长沙、沈阳、厦门、南京、杭州）。建议房企以城市投资价值为导向，规避城市投资风险。

东部三大经济圈内的三四线城市中长期投资价值相对看好，尤其是核心城市周边。建议房企关注城市长期投资价值、中短期住宅升值潜力、需求潜力和库存风险。

政策导向：中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握“时点”与“区域”两条主线。
营销机会：“四中全会”是楼市调控转向的风向标，调控政策收紧下，区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会，同时房企应灵活把握三四线城市与核心城市周期的轮动关系。
投资机会：房企需把握一线城市投资时点，投资布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时把握东部三大经济圈核心城市周边三四线城市投资机会。

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