2021年第一季度上海房地产市场回顾及展望_9页_2mb

2021年第一季度上海房地产市场总结

核心内容概览

2021年第一季度，上海房地产市场整体呈现复苏态势，写字楼、零售及仓储物流市场均有显著表现。投资市场亦保持活跃，写字楼成交仍为市场主流。

写字楼市场

市场概况

• 新增供应：25.7万平方米，同比增长342%。
• 净吸纳量：25.0万平方米，环比下降0.4个百分点至19.2%。
• 平均租金：277.1元/月/平方米，环比微跌0.4%。

主要观点

• 核心商务区韧性企稳：小陆家嘴和南京西路租金可谈空间收窄，市场趋于稳定。
• 新兴板块多极发展：前滩、北外滩等新兴区域成熟度提升，吸引大量优质租户。
• TMT行业引领：科技、媒体和通信（TMT）行业成为写字楼租赁需求的主要来源，尤其是金融科技和电商数据服务。
• 政策与业主激励作用显著：政策引导和业主激励促使科技租户升级搬迁和再扩张。
• 未来展望：预计全年写字楼需求将增长20%-25%，徐汇滨江将成为新焦点，14号线开通将进一步促进区域发展。

零售市场

市场概况

• 新增供应：0万平方米。
• 净吸纳量：28,562平方米，空置率降至7.0%。
• 平均租金：首层租金环比持平，维持在48.4元/月/平方米。

主要观点

• 消费强势复苏：1-2月社会消费品零售总额同比增长48.3%，留沪过年人群增加带动商圈销售额与客流增长。
• 奢侈及设计师品牌布局核心商圈：如Burberry进驻恒隆广场，TLT计划在新天地开设两层店铺。
• 国内品牌扩张：端木良锦在港汇恒隆开设首店，咖啡茶饮品牌探索多品类扩张。
• 服务业态需求稳定：健身与舞蹈工作室需求稳定，部分沉浸式体验项目进驻核心商圈。
• 未来展望：预计未来半年将有90万平方米新增供应入市，前滩太古里、博荟广场等项目将活跃沿江零售氛围。

仓储物流市场

市场概况

• 新增供应：0万平方米。
• 净吸纳量：-0.97万平方米。
• 空置率：8.4%，环比上升0.2个百分点。
• 平均租金：48.4元/月/平方米，环比上升1.1%。

主要观点

• 租赁市场活跃：大型租赁交易包括安能物流、生活服务电商平台等。
• 冷库需求增长：社区团购和医药物流推动冷库需求上升，北京亚冷在嘉定与松江扩租5万平方米。
• 未来展望：预计未来半年将有15.5万平方米高标仓库入市，租金有望继续上行。基础设施公募REITs试点有望推动物流地产融资渠道拓宽。

商务园区写字楼市场

市场概况

• 新增供应：8.6万平方米。
• 净吸纳量：17.5万平方米。
• 空置率：16.9%，环比下降1.0个百分点。
• 平均租金：131.8元/月/平方米，环比上涨。

主要观点

• TMT与传统金融需求强劲：TMT（40%）、传统金融（27%）和生物医药（11%）为主要租赁需求来源。
• 互联网与游戏类扩张：漕河泾板块积极扩张，传统金融企业涉足科技金融业务。
• 生物医药行业活跃：张江和金桥成为生物医药企业选址重点。
• 未来展望：预计未来半年将有近80万平方米新增供应入市，青浦赵巷漕河泾科技绿洲项目交付将带来新机遇。新能源汽车产业发展计划有望成为新增需求动力。

投资市场

市场概况

• 成交总量：110亿元。
• 写字楼成交占比：50%（按交易笔数）。
• 增值型物业占比：67%（按交易笔数）。
• 内资占比：71%（按金额）。

主要观点

• 投资者意向积极：投资交易额同比增长21.6%，占交易总额的62.9%。
• 核心增值型策略为主流：投资者更关注现金流稳定的资产。
• 自用买家活跃：写字楼仍是投资市场主流，但物流、零售及酒店类项目亦受到关注。
• 未来展望：建议投资者关注科技集聚板块及区域性商业和中高端长租公寓。业主应适当调整价格预期以促成交易。

总结

2021年第一季度，上海房地产市场在疫情后呈现强劲复苏。写字楼市场因供应恢复和TMT行业需求增长而活跃，零售市场受益于消费复苏，品牌布局加速，仓储物流市场租金稳中有升，商务园区写字楼市场供需两端复苏，投资市场以增值型策略为主流，写字楼仍为交易主流。整体市场表现积极，未来半年将有更多新增供应入市，推动市场进一步发展。