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天津房地产市场2020年上半年回顾及展望

核心内容概述

2020年上半年，天津房地产市场在疫情冲击下经历了显著波动，但随着复工复产和政策支持，部分市场开始回暖。CBRE世邦魏理仕作为市场研究机构，对天津写字楼、零售物业及仓储物流市场进行了深入分析，并对未来发展趋势作出预测。

写字楼市场

主要观点

• 政策支持：随着京津冀一体化的推进，天津出台支持重点平台服务京津冀协同发展的政策，吸引了一批重大项目落户。
• 供应与需求：2020年第二季度，天津新增326,800平方米办公面积，上半年新增供应总量达466,800平方米。本季度净吸纳量录得68,100平方米，显示市场需求有所释放。
• 行业结构：新租需求主要来自科技互联网企业，尤其是北京外溢的线上教育企业。传统金融类企业及专业服务类企业也有扩张需求。
• 空置率与租金：整体市场空置率环比上升2.6个百分点至46.9%。受高空置压力影响，租金下降1.7%至每月每平方米98.9元。
• 趋势展望：下半年预计新增供应130,000平方米，空置率有望稳中有降，但租金仍面临下行压力。

关键信息

• 新增供应：京津国际中心、天津大都会、郡都大厦交付使用，新增办公面积326,800平方米。
• 租赁需求：2/3的新租需求来自科技互联网企业，尤其是线上教育企业。
• 空置率：上半年空置率上升至46.9%，租金环比下降1.7%。
• 未来趋势：供应压力增大，租金承压，但需求中长期将稳定增长。

零售物业市场

主要观点

• 供应情况：2020年第二季度，天津无新增零售物业项目入市。
• 市场恢复：零售物业基本全面恢复营业，市政府推出消费券、夜市活动等促进消费的举措。
• 租赁表现：市场租赁表现不活跃，仅部分知名品牌有小幅扩张。
• 空置率与租金：空置率上升4.8个百分点至15.8%，首层平均租金下降1.6%至每天每平方米17.0元。
• 趋势展望：下半年将有三个项目入市，餐饮业态需求有望缓慢回升，零售业态扩张谨慎，服务业态有进一步增加的风险，租金仍承压。

关键信息

• 新增供应：无新增项目入市。
• 租赁表现：仅有部分知名品牌有扩张，整体市场活跃度较低。
• 空置率：第二季度空置率升至15.8%。
• 租金：首层平均租金下降1.6%。
• 未来趋势：餐饮需求回升，零售扩张谨慎，服务业态风险增加。

仓储物流市场

主要观点

• 供应与需求：2020年上半年，天津有五个仓储物流项目完工，新增面积268,400平方米，其中四个项目于第二季度集中交付。
• 市场活跃度：租赁交易活跃，净吸纳量达168,100平方米，是2019年全年净吸纳量的1.7倍。
• 行业动态：最大一笔交易来自某第三方物流企业，面积达85,000平方米。丰田物流、跨越速运、无忧物流等也有新租和扩租交易。
• 空置率与租金：整体空置率环比上升1.5个百分点至16.2%，季末平均租金微降0.2%至每月每平方米30.5元。
• 趋势展望：下半年将有三个项目交付，合计面积236,700平方米，主要位于新兴区位。预计空置率仍将上升，租金以稳为主。

关键信息

• 新增供应：上半年新增仓储面积268,400平方米，主要位于滨海新区、武清、空港和宁河。
• 租赁表现：净吸纳量达168,100平方米，是2019年全年的1.7倍。
• 主要租户：第三方物流企业为主要租户，如丰田物流、跨越速运、无忧物流等。
• 空置率：第二季度空置率升至16.2%。
• 租金：平均租金微降0.2%至每月每平方米30.5元。
• 未来趋势：新兴区位项目增多，供应压力加大，租金以稳为主。

总体展望

• 写字楼市场：需求主要来自科技互联网企业，传统金融和专业服务企业也有扩张需求，但乙级楼退租现象明显。
• 零售物业市场：零售业态面临较大关店压力，餐饮尤为明显，需探索线上线下融合模式。
• 仓储物流市场：租赁交易活跃，但新兴区位项目面临竞争，租金承压，供应压力增大。

CBRE华北区董事总经理刘焕丽指出，疫情加速了线上服务需求，TMT行业逆势增长，对写字楼市场形成主力需求。同时，零售物业积极尝试新营销模式，实体商业需在挖掘潜在消费需求和推动线上线下融合方面下功夫。仓储物流市场随着新兴区位项目逐步涌现，供应压力增大，但整体需求中长期将稳定增长。