2020年第三季度上海房地产市场回顾及展望_8页_1mb

上海2020年第三季度房地产市场总结

核心内容

2020年第三季度，上海房地产市场整体呈现复苏态势，写字楼、零售物业、物流及投资市场均出现不同程度的回暖。市场供应与需求趋于平衡，租金走势趋于稳定，政策利好推动了多个行业的需求增长，同时为投资者提供了新的机会。

写字楼市场

主要观点

• 市场表现：上海写字楼市场在第三季度回归正轨，需求迅速恢复，净吸纳量达到21.6万平方米，环比增长196%。
• 新增供应：本季度新增供应37.1万平方米，主要集中在前滩、陆家嘴滨江、长宁国际T3和T4等区域。
• 行业趋势：金融、制造、TMT、专业服务和医疗生命科学等行业需求显著增长，推动市场呈现核心板块升级扩张与新兴板块搬迁整合并行的发展格局。
• 租金走势：全市租金报价和有效租金环比分别下调1.1%和2.0%，但降幅收窄。核心及核心拓展区与新兴商务区的有效租金差距缩小至33%，有利于未来核心区位租赁需求释放。

关键信息

• 租赁趋势：1000平方米以上的中大型租赁成交占比提升至59%，表明大型企业信心恢复。
• 区域表现：陆家嘴板块因金融开放政策利好，吸引证券、基金租户新设和扩租；前滩、黄浦滨江、大虹桥等新兴板块承接了消费品、医药制造、TMT等行业整合搬迁需求。
• 预测：预计第四季度新增供应约30万平方米，净吸纳量将继续保持良好态势。2021年上海写字楼租赁需求将更强劲。

商务园区写字楼市场

主要观点

• 市场表现：商务园区写字楼市场净吸纳量达25.2万平方米，为年内新高；空置率环比下降1.2个百分点至17.5%。
• 新增供应：本季度新增供应13.6万平方米，主要集中在漕河泾中心和上海国际艺术品保税服务中心。
• 行业需求：新媒体与汽车制造行业在漕河泾板块扩租活跃；医药行业偏好浦江板块；半导体芯片行业则多选址于张江及金桥板块。
• 租金走势：全市租金报价与上季度持平，有效租金环比下跌0.3%。

关键信息

• 预测：预计四季度新增供应约37.1万平方米，主要集中于张江及金桥等成熟板块。
• 政策影响：上海出台新基建三年行动计划，商务园区作为产业升级的重要载体，有望在政策红利下提升项目竞争力。
• 建议：租户应把握议价空间，尽早寻求租赁机会；业主可优化空间布局与服务，增强租户粘性。

优质零售物业市场

主要观点

• 市场表现：净吸纳量转负为正，达7.2万平方米；空置率环比下降0.6个百分点至7.6%。
• 新增供应：本季度无新项目开业，但上海广场完成一年半的改造后重新投入市场。
• 行业趋势：餐饮业态需求持续旺盛，零售服饰业态探索线上线下融合模式，新兴业态如照相馆、新能源汽车展厅等拓店活跃。
• 租金走势：首层平均租金报价环比下跌0.6%至每天每平方米36.5元。

关键信息

• 消费复苏：8月全市社会消费品零售总额同比增速达11.5%，远超全国平均水平。
• 改造项目：四季度将有新天地时尚一期新开业，长风、北外滩等非核心商圈也将有少量新项目开业。
• 预测：全年供应量将处于近五年最低水平，预计空置率将继续下行，租金走势回归平稳。

仓储物流市场

主要观点

• 市场表现：净吸纳量达8.3万平方米，空置率维持在8.6%，环比无变化。
• 新增供应：青浦和奉贤板块新增供应近5.6万与3.6万平方米。
• 行业需求：医药企业与生鲜电商的仓储需求活跃，叠加购物节日临近，推动短租需求增长。
• 租金走势：平均租金报价环比上升0.2%至每月每平方米47.7元。

关键信息

• 预测：预计到2021年底，上海仅有16.6万平方米的高标仓库入市。
• 市场韧性：供需平衡良好，新增供应去化速度与租金增长均将维持稳健。

投资市场

主要观点

• 市场表现：第三季度共录得8笔大宗交易，成交总额90.2亿元；前三季度累计成交总额441.4亿元，同比下滑35.7%。
• 物业类型：写字楼相关物业占成交总额的85%，投资型交易占70%。
• 投资风格：自用型购置占30%，其余为风险偏低的核心增值型投资，体现投资者对现金流的重视。
• 趋势：长租公寓改造类投资近期受到关注，显示投资者对中国中长期消费及租赁住房市场的信心。

关键信息

• 预测：投资者应关注产业聚集且租赁需求活跃的写字楼及园区板块；零售物业方面，区域型及社区商场具有投资潜力。
• 建议：卖家可适当调整成交价格预期，以增加成交可能性。