2020年上半年重庆房地产市场回顾及展望_5页_1mb

重庆商业地产市场2020年上半年总结

核心内容概述

2020年上半年，重庆商业地产市场在疫情得到有效控制与经济逐步企稳的背景下，呈现复苏态势。写字楼、零售物业和仓储物流市场均出现不同程度的回暖，市场需求逐步回升，市场活跃度增强。

写字楼市场

主要观点

• 市场复苏：随着疫情控制和经济企稳，企业信心增强，重庆写字楼市场整体复苏。
• 新增供应：上半年新增供应约6万平方米，其中来福士A座为解放碑板块近三年首个新增项目。
• 净吸纳量：上半年净吸纳量由负转正，达3,900平方米；第二季度净吸纳量为1.7万平方米，复苏趋势明显。
• 甲乙级差异：甲级写字楼净吸纳量达1.3万平方米，乙级写字楼则为负值。甲级写字楼因租户结构更优、价格差距缩小，成为企业新设办公的首选。
• 空置率上升：优质写字楼市场整体空置率较去年底上升0.9个百分点至30.2%。
• 租金下跌：全市平均租金下跌2.2%至77.8元/平方米/月，甲级写字楼租金下跌2.4%至87.7元/平方米/月。

区域表现

• 江北嘴：作为核心CBD，主导上半年去化，净吸纳量达6万平方米，同比下降8.4%。
• 大化杨：因内资在线教育企业积极布局，以及包租公司推出特价房等措施，去化效率显著提高。

行业需求

• TMT行业：占比新增需求27.3%，在线娱乐、在线办公软件等“在线+”企业在疫情期间逆势扩张。
• 专业服务：占比13.5%，律所等专业机构因宏观环境波动持续扩张，企业更倾向于外包财务、人力资源等职能。
• 房地产建筑：占比12.7%，受益于成渝双城经济圈及西部科学城建设。

零售物业市场

主要观点

• 供应情况：上半年未录得新增供应，但传统百货受冲击，如新世纪百货南坪商都闭店。
• 空置率上升：市场整体空置率较去年底上升1.5个百分点至11.2%，为近四年新高。
• 租金承压：首层平均租金下跌1.6%至379.4元/平方米/月，但消费市场自四月起回暖，社会消费品零售总额恢复正增长。

品牌动态

• 潮流品牌：Adidas Originals、Puma等进驻WFC，Champion进驻北城天街和八一广场。
• 美妆品牌：国产美妆集合店如The Colorist、Wow Color活跃，抢占市场份额。
• 餐饮品牌：外来品牌持续进驻，菜系多元，如日料、地方菜系等。
• 新能源汽车：蔚来电动车进驻源著天街，受益于购置税优惠和“新基建”浪潮。

运营分析

• 核心商圈：解放碑商圈空置率上升4.8个百分点至16.4%，本地餐饮退租较多；观音桥商圈因本地消费复苏，运营商及品牌方信心提振，持续调整与扩张。
• 非核心商圈：依靠刚需性消费支撑逐步复苏，尤其是成熟住宅板块的品牌购物中心。

下半年展望

• 新增供应：预计53万平方米，其中龙湖金沙天街将拉开沙坪坝商圈提质序幕。
• 政策支持：重庆政府推出《关于加快建设国际消费中心城市的实施意见》，推动首店经济、改造步行街、扩容新兴商圈。

仓储物流市场

主要观点

• 供应增长：上半年新增供应约28万平方米，租赁需求在第二季度明显回暖，净吸纳量达18万平方米，为去年同期的4倍。
• 空置率上升：市场空置率较去年底上升1.8个百分点至30.4%。
• 租金下跌：高标库平均租金下跌2.3%至23.0元/平方米/月，部分园区业主推出较大租金优惠。

行业需求

• 第三方物流：占比46.3%，为去化主力。
• 零售贸易：占比45.1%，主要涉及食品、烟草、图书类租户。
• 本土租户：吸纳量贡献率升至34.2%，其中一宗本土零售商由非标库升级至高标库的大面积成交案例尤为突出。

下半年展望

• 新增供应：预计57万平方米，供应压力依然存在，租金可能继续下探。
• 战略机遇：受益于“成渝地区双城经济圈”建设和陆海新通道上升为国家战略，重庆有望从西部中心走向国际枢纽。
• 产业升级：传统工业向“智造”转型，将为仓储物流市场带来内生增长动力。

总结

2020年上半年，重庆商业地产市场整体呈现复苏态势，写字楼、零售及仓储物流市场均有不同程度的回暖。尽管面临空置率上升与租金承压的挑战，但市场需求逐步回升，政策支持与区域发展为市场带来新的机遇。下半年，随着新增供应增加及经济走势明朗，市场有望进一步提档升级，但成本控制仍是企业关注的重点。