2023年第一季度上海房地产市场回顾-14页_3mb

2023年第一季度上海房地产市场分析报告

写字楼市场

• 供应与需求：本季度录得三个新项目交付，总量156,161平方米，净吸纳量仅38,399平方米，呈现“弱启动”状态。市场需求受季节及疫情后遗症影响。
• 需求驱动力：专业服务业、金融业、消费品制造业为主要需求方。
• 区域表现：前滩、徐汇滨江等商务区表现较好，全市空置率环比上升0.05个百分点至18.05%。
• 租金走势：全市租金报价基本持平，有效租金环比下调0.5%，核心区域如人民广场和四川北路降幅更显著。
• 市场展望：经济重启带动租赁活动回暖，市场信心略有恢复，但复苏过程缓慢。

零售物业市场

• 项目动态：第一季度无新项目入市，但新天地时尚II重新开业，引入多个首店，激发消费活力。
• 市场表现：空置率环比下降0.3个百分点至7.7%，净吸纳量达34万平方米。
• 租金表现：核心商圈租金止跌企稳，报340元/天/平方米。
• 需求趋势：餐饮业态占比最高，需求回温；烘焙甜品、时尚服饰、生活方式集合店等细分领域需求活跃，高端品牌及网红业态表现抢眼。

仓储物流市场

• 供应情况：本季度五项目入市，总增量584万平方米，标志着供应高峰期到来。
• 需求动态：净吸纳量达165万平方米，值得注意的是虹桥和浦东机场子市场空置率因退租而上升。
• 租金变化：全市平均租金环比上涨0.6%，涨幅较以往有所收窄。
• 需求结构：第三方物流、消费需求、食品饮料是主要租户类型。

商业园区与写字楼市场

• 供应方面：新交付项目为漕河泾锦尚城一期与浦江智慧之岸一期，合计增加187万平方米供应。
• 需求结构：季度新设企业占比约七成，TMT和医药生物企业为租赁主力。
• 区域差异：张江板块租金小幅上调，漕河泾板块随供应增长，租金出现松动。
• 整体表现：市场净吸纳量同比下降47%，整体空置率环比小幅上升1.1个百分点。

物业投资市场

• 大宗交易：第一季度共完成21单大宗交易，总金额1869亿元，相较于上一季度下降显著。
• 投资趋势：写字楼尤其是商务园区物业交易活跃，投资信心正在恢复。
• 机构行为：机构投资者和险资为主导，投资策略侧重资产运营现状与增值潜力。
• 投资领域：长租公寓和零售相关物业也有成交回暖迹象，法拍资产交易增多。