2021年第三季度上海房地产市场回顾及展望_10页_2mb

上海商业地产市场第三季度总结

核心内容概览

2021年第三季度，上海商业地产市场在“四大功能”和“五个中心”建设的推动下，呈现全面复苏态势。写字楼、零售、物流仓储及商务园区市场均表现强劲，投资市场活跃度持续提升。

写字楼市场

主要观点

• 净吸纳量创新高：第三季度净吸纳量达44.9万平方米，创下单季历史新高。
• 空置率下降：全市空置率环比下降0.7个百分点，至17.1%。
• 租金企稳回升：全市租金报价和有效租金分别上涨0.6%和0.8%，前滩和南京西路回暖显著。
• 主力行业扩张：TMT类（如游戏、电商）、传统金融及医药行业在核心区域加速扩张，搬迁扩租需求占70%。
• 浦东引领区表现突出：浦东各板块需求环比上涨近90%，外资占比明显提升。

关键信息

• 新增供应：6个新项目入市，共42.6万平方米。
• 重点区域：前滩空置率低至4.3%，南京西路出现一房难求局面。
• 未来趋势：预计未来6个月新增供应约69万平方米，静安合生MOHO和前滩信德中心将入市，租金有望持续上涨。

零售市场

主要观点

• 市场活力增强：社交化和潮流化场景为零售市场注入新活力。
• 主力需求：餐饮占39%，时尚服饰占24%，休闲娱乐、电子产品及美妆护肤分别占6%、5%、5%。
• 新项目开业：北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里等优质项目开业，整体开业率超70%。
• 主题化趋势：如“CITYMART城市集市”等主题场景成功吸引消费者，成为打卡热点。

关键信息

• 新增供应：43.2万平方米。
• 空置率：7.0%。
• 租金表现：首层平均租金环比增长1.0%，达34.9元/天/平方米。
• 未来趋势：预计未来6个月新增供应约83万平方米，主要位于非核心商圈，绿色生态场景模式受青睐。

物流仓储市场

主要观点

• 无新增供应：第三季度无新增物流仓储项目入市。
• 需求旺盛：第三方物流公司持续扩张，金山、奉贤、松江等区域去化显著。
• 租金稳定增长：全市平均租金上涨至48.2元/月/平方米，空置率下降至5.8%。

关键信息

• 净吸纳量：20.7万平方米。
• 租金报价：48.2元/月/平方米。
• 未来趋势：预计未来6个月将有近126万平方米高标仓库入市，重点区域为金山与青浦，需关注新兴领域如食品、生物医药等需求。

商务园区写字楼市场

主要观点

• 需求旺盛：净吸纳量达36.5万平方米，推升年内累计去化量至次高。
• 空置率下降：全市空置率降至14.2%，环比下降2.6个百分点。
• 主要行业：TMT（33%）、医药及生命科学（24%）、3C电子产品（21%）为租赁主力。
• 区域表现：张江、金桥、漕河泾等板块表现突出，浦江与外高桥亦吸引相关企业。

关键信息

• 新增供应：10.9万平方米。
• 租金走势：各子市场租金均实现正增长，全市平均租金报价上涨1.0%，有效租金上涨1.3%。
• 未来趋势：预计未来6个月新增供应逾70万平方米，张江、金桥、漕河泾等核心板块将有高品质项目入市，生物医药相关园区也将入市。

投资市场

主要观点

• 成交活跃：第三季度共录得25笔交易，成交总额218.7亿元，年内累计达678亿元。
• 写字楼主导：写字楼物业占投资成交总量的48%，其中商务园区物业占比近60%。
• 自用型买家占优：自用型买家占比达48%，内资占比80%，核心增值型投资占比69%。
• 资产多样化：酒店、零售及综合体项目成交活跃，数据中心单笔成交金额最高，达60亿元。

关键信息

• 投资类型分布：
  • 写字楼相关物业：48%
  • 酒店及零售：16%与12%
  • 综合体项目：领航社与世纪盛荟广场
  • 数据中心：普洛斯60亿收购松江互联网数据中心50.1%股权
• 未来趋势：投资市场将呈现多元化配置趋势，公募REITS的发行将增强流动性，推动更多投资者布局新经济资产类型。

总结

2021年第三季度，上海商业地产市场整体回暖，写字楼、零售、物流仓储及商务园区均表现强劲。政策支持、行业扩张及消费升级共同推动市场发展，投资市场亦保持活跃，自用型买家与核心增值型投资占主导。未来市场预计将有更多优质项目入市，租金与净吸纳量有望继续提升，绿色生态与主题化场景将成为市场新亮点。