【JLL】北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望-16页_6mb

北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望总结

核心内容概述

2021年是北京商业地产市场复苏的关键一年，尽管疫情仍在持续影响，但整体市场呈现回暖趋势。在政策推动、消费升级、科技创新等因素的共同作用下，北京商业地产市场在多个维度展现出积极变化。2022年，市场将逐步进入复苏阶段，业主方市场开始显现，同时城市更新、新地标建设和CRE模式等将为市场注入新活力。

主要观点与关键信息

问题一：北交所设立对中小企业及商业地产市场的影响

• 北交所定位：服务创新型中小企业，拓宽融资渠道，提升市场韧性。
• 设立时间与规模：2021年11月15日正式开市，首批上市企业81家，其中11家位于北京，办公总面积约10万平方米。
• 影响：短期不会带来大规模租赁需求，但将成为多元需求的重要组成部分；未来将推动更多创新型企业入驻，带来租赁增长潜力。

问题二：教育行业退潮对办公楼市场的影响

• 退租情况：2021年末，教育行业在京退租面积超过12万平方米，主要集中在K12培训领域。
• 影响分析：退租面积多为非优质物业，且部分区域已快速去化；对甲级及超甲级办公楼市场影响有限，整体市场需求仍在复苏。

问题三：北京自贸区及“两区”政策力度分析

• 政策背景：2020年设立国家服务业扩大开放综合示范区和自由贸易试验区，进一步细化和升级扶持政策。
• 政策效果：吸引内外资金融机构，推动北京国际商务服务业发展；2021年第二轮集中供地平均溢价率显著下降，体现政策对市场的影响。

问题四：北京商业地产市场是否完全摆脱疫情影响

• 市场回暖：2021年甲级办公楼净吸纳量达101万平方米，创2010年以来新高。
• 租金走势：全年租金同比降幅为3.3%，但降幅收窄，预计2022年将触底回涨。
• 工业物流市场：全年租金上涨3.6%，成为唯一正增长领域。

问题五：北京办公楼市场何时进入业主方市场

• 供应周期：2016-2021年为第二轮集中供应期，共入市约360万平方米甲级办公楼。
• 市场转型：未来五年，北京将进入平衡市场阶段，空置率预计逐年下降至5.6%，租金年涨幅保持在1.5%-3%区间。

问题六：“三条红线”政策对房地产市场的影响

• 政策实施：2021年1月实施，推动房企去杠杆、降负债。
• 市场影响：房企更加理性拿地，大型央企活跃，土地成交溢价率下降；优质住宅项目需求稳定，价格稳中有升。

问题七：2021年北京大宗交易市场局势

• 市场表现：全年成交总额超600亿元，同比上涨35%；过去三年占过去十年总额的51%。
• 物业类型：办公物业占比56%，零售物业增长显著；内资买家占比72%，显示市场对自用型投资的偏好。

问题八：城市更新对商业市场的影响

• 政策支持：2021年8月发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，推动低效老旧楼宇改造。
• 成功案例：西单更新场、太古里西区、东安市场等项目改造升级，带动消费升级和商圈活力。

问题九：环球影城与冬奥会对建设国际消费中心城市的作用

• 新地标推动：环球影城预计年接待游客千万人次，带动休闲度假消费；冬奥会推动冰雪运动及体育消费。
• 商圈升级：CBD商圈计划实现年销售额千亿量级，首钢园成为文体商旅融合新标杆。

问题十：CRE模式是否成为粗放管理的终结者

• CRE模式发展：全球92%的跨国企业已建立专业CRE团队，中国头部企业如字节跳动、京东科技等也在推动CRE模式。
• 管理优势：集中化、标准化管理提升效率，降低运营成本，助力企业国际化扩张和资产优化。

结语

仲量联行推出“JLL睿见数据”作为一站式办公楼市场数据解决方案，涵盖全国多个城市的宏观经济、租金空置、租赁成交等数据，为实现企业不动产精益管理提供支持。2022年，北京商业地产市场将进入复苏阶段，业主方市场逐步显现，城市更新和新地标建设将成为推动市场发展的关键动力。