2020年上半年广州房地产市场回顾及展望_5页_1mb

广州2020年上半年房地产市场总结

核心内容概述

2020年上半年，广州房地产市场在疫情的冲击下经历了明显的波动。写字楼、零售和仓储物流市场均受到不同程度的影响，但随着经济活动的逐步恢复，市场展现出一定的韧性。同时，大宗交易市场因政策利好和投资者信心恢复而有所活跃，尤其是物流仓储和数据中心等新型地产类型受到更多关注。

主要观点

写字楼市场

• 供应与去化：上半年写字楼市场新增供应21.8万平方米，其中第二季度新增供应8.9万平方米（星寰国际商业中心）。全市空置率上升至7.9%，仍为全国主要城市中最低水平。
• 租金表现：上半年写字楼租金累计下降1.8%，至每月每平方米164.7元；二季度租金环比降幅收窄至0.8%。
• 租户策略：租户以节省成本为主，预算控制趋紧，业主通过租金优惠和灵活续租条款吸引租户。
• 未来展望：未来6个月将有40万平方米新增供应入市，其中非核心区供应占比超60%，去化压力较大；核心板块供需基本平衡，租金增长动力不足。

零售市场

• 市场复苏：第二季度零售市场逐步复苏，商场客流显著提升，但尚未恢复至疫情前水平。
• 业态表现：美妆店（如WOW COLOUR、调色师、完子之选）成为最活跃的业态，部分品牌首进广州。餐饮方面，本地茶饮和咖啡店表现更为积极。
• 空置率：上半年空置率上升1.2个百分点至7.6%，部分购物中心因疫情前的租户调整而空置率上升。
• 租金变化：二季度租金环比下跌2.0%，上半年累计下跌4.9%至每天每平方米28.9元。
• 未来展望：预计未来半年将有23万平方米新商场开业，空置率可能小幅上升，但零售市场复苏趋势不变，租金有望在四季度修复。

仓储物流市场

• 供应与去化：上半年新增供应15万平方米，其中第二季度广州北部富力项目落成7万平方米。全市空置率上升至12.1%。
• 需求变化：受疫情影响，生鲜、冷链配送类租户需求上升，大型电商企业（如京东）成为主要需求驱动力。
• 租金表现：优质物流设施平均租金持平，报每月每平方米36.6元。
• 未来展望：预计未来半年广州北部富力和南沙万纬项目将落成，新增体量19.7万平方米，空置率将小幅攀升。电商持续增长将推动仓储物业去化。

关键信息

大宗交易市场

• 交易总额：上半年共录得29.2亿元的大宗交易，其中第二季度仅一宗，为地方商业银行以4.4亿元购买珠江新城商业裙楼。
• 物业类型：大宗交易主要集中在写字楼和商场，但近年来投资者对物流仓储、数据中心等新型地产的关注度显著上升。
• 政策影响：REITs公募政策的出台，增强了投资者对物流仓储及新基建资产的兴趣，提升了这些物业的市场吸引力。
• 投资趋势：投资者对回报率的期望上升，但核心区优质物业价格仍保持坚挺。

市场分析与展望

写字楼

• 供应与需求：未来半年供应量较大，非核心区去化压力明显，核心区域供需平衡。
• 租金走势：租金仍处下行通道，但降幅收窄，预计未来租金增长乏力。

零售

• 复苏情况：市场逐步复苏，但未完全恢复，部分品牌撤出，空置率上升。
• 亮点：创新零售方式和独特概念吸引人流，如HERMES新店、SPACE开业及超级文和友试业。

仓储物流

• 需求增长：电商扩张带动仓储物流需求，生鲜和冷链配送成为重要驱动力。
• 供应情况：上半年供应量增加，空置率上升，未来供应仍将持续。

大宗交易

• 投资者偏好：投资者对新型地产（如物流仓储、数据中心）兴趣上升，写字楼和商场仍是主要交易类型。
• 政策影响：REITs试点政策对物流仓储及新基建资产产生积极影响，提升市场关注度。

总结

2020年上半年，广州房地产市场整体受疫情影响较大，但随着复工复产和政策支持，市场逐步复苏。写字楼、零售和仓储物流市场均面临供应增加和租金下行的压力，但部分业态和区域展现出韧性。大宗交易市场因政策利好和新型地产的关注度上升而有所活跃，显示出市场对多元化投资机会的重视。未来半年，市场将面临更多供应入市，租金和空置率可能继续承压，但核心优质资产仍具吸引力。