2020年广州房地产市场回顾及2021年展望_9页_1mb

广州2020年商办市场总结

核心内容概述

2020年，广州商办市场在疫情的影响下表现出“先抑后扬”的态势，整体市场在下半年实现显著复苏。写字楼、零售物业及仓储物流市场均呈现不同特点，而大宗交易市场则以工业物业为亮点，展现出强劲的投资需求。

写字楼市场表现

• 供应与去化：全年新增优质写字楼供应36.1万平方米，为近四年新高；全年净吸纳量达4.5万平方米，年末空置率9.0%，较2019年上升3.6个百分点。
• 租金趋势：全年租金下降2.7%，在一线城市中降幅最小；四季度租金跌幅明显收窄，珠江新城空置率7.0%，低于全市平均水平。
• 租赁需求：下半年租户扩张和升级需求增加，珠江新城成为主要吸引区域；TMT行业占比最高（32%），金融业次之（27%）。
• 未来展望：2021年预计新增供应约100万平方米，其中60%位于琶洲，将带来短期去化压力和租金下行风险；珠江新城因金融机构的大面积租赁需求，租金表现有望优于其他区域。

零售物业市场表现

• 新增供应与吸纳：全年新增零售面积41万平方米，净吸纳量25.9万平方米，年末空置率8.5%，较2019年上升2.1个百分点。
• 业态变化：服饰类占比下降至17%，餐饮和美妆业态分别上升至37%和10%，显示出消费升级趋势。
• 租金水平：购物中心首层租金下调5.2%至28.1元/天/平方米。
• 新商圈发展：天河路商圈快速复苏，知名运营商管理的商场表现韧性；番禺万博商圈因地铁18号线开通，辐射能力增强，利好零售物业。
• 未来展望：2021年将有8个项目、约72万平方米优质购物中心开业，短期内空置率将上升；区域型商圈和社区商业将逐步壮大，体验类业态比重增加；汽车展厅需求持续，传统车企加快在大型商业体布局。

仓储物流市场表现

• 供应与吸纳：全年高标仓库供应22.7万平方米，新增项目位于南沙和花都；年末全市空置率13.0%，较2019年上升3.2个百分点。
• 区域表现：南沙保税仓因业主自用，入驻率较高；花都仓库因电梯仓库特性，去化较慢；从化区仓储设施受购物节影响，空置率降至3%，为历史新低。
• 需求来源：制造业和社区电商推动仓储需求增长，特别是番禺、佛山和清远地区。
• 租金趋势：黄埔、白云和从化区租金上涨，带动全市仓储物流租金同比上升0.8%至36.8元/月/平方米。
• 未来展望：2021年预计新增高标仓库72万平方米，主要集中在黄埔、白云和番禺；供应增加可能推高空置率，但区位稀缺性将限制对现有高标仓的影响；物流仓储设施仍为投资者关注重点。

大宗交易市场表现

• 成交总量：全年大宗交易总成交金额达160亿元，同比增长24%，实现逆势增长。
• 物业类型分布：工业物业占比最高（38%），写字楼（23%）和零售物业（7%）次之；酒店物业成交金额占比32%。
• 交易亮点：第四季度黑石购买富力空港物流园，贡献全年63%的交易金额；数据中心、工业厂房及物流仓储设施成为投资热点。
• 市场趋势：房地产融资收紧促使开发商和业主加速资产重组；机构投资者更倾向于逆周期投资，如购物中心和物流仓储项目。
• 未来展望：2021年国内经济有望强劲反弹，投资信心恢复，交易量预计增加；但市场供应高峰可能影响租金预期，建议业主适当调低价格预期；大湾区REITs交易活跃，海外信托持续关注大湾区商业资产。

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