20220704-国盛证券-固定收益点评_解禁后公募REITs市场的关注点_10页

固定收益点评总结

核心内容概述

本文主要分析了首批公募REITs解禁后的市场表现，探讨了二级市场趋势规律，并总结了最新的估值与性价比情况，同时介绍了今年REITs市场的新发情况及潜在风险。

首批REITs解禁行情回顾与分析

解禁前后市场表现

• 解禁前两周：二级市场价格整体下跌，市场压力显现。
• 解禁当天：不同REITs涨跌分化，富国首创水务REIT因流通份额小且前期涨幅高，跌幅最明显；红土盐田港REIT因解禁压力小，实现1%涨幅；广州广河REIT因流通市值高且IRR高，实现0.092%涨幅。
• 解禁后两周：市场迅速反弹，除首创水务外，其他REITs周度涨跌幅转正，且产权类REITs表现优于特许经营权类。

解禁行情原因

1. 有流通盘持仓的投资者提前抛售，导致解禁前价格下跌。
2. 战配机构因缺乏优质替代标的，或看好REITs的长期配置价值，未在解禁时抛售。
3. 抛售机构优先选择大宗交易方式，以减少市场冲击。

二级市场趋势规律

• 市场相关性：REITs与股票市场相关性逐步提高，主要与价值股相关指数相关。
• 产权类REITs与中证500、国证价值指数的90天滚动相关性分别为0.46和0.50。
• 特许经营权类REITs与上述指数的相关性分别为0.50和0.51。
• 分资产类型：
  • 产权类：与园区综合开发股指相关性达0.4。
  • 仓储物流类：与仓储物流股指相关性达0.48。
  • 高速公路类：与高速公路股指相关性最高，达0.56。
  • 生态环保类：因流通市值较低，与对应股指相关性稍弱。

最新估值与性价比分析

• 配置角度：
  • 产权类中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT年化分红率在3.45%及以上。
  • 特许经营权类平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速REIT的IRR在4.5%以上，性价比较高。
• 交易角度：
  • 产权类，尤其是仓储物流类REITs，当前市场热度较高，短期值得关注。
• 估值指标：
  • 富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT因市值较小，波动率较高，分别为92.73%和149.97%。

今年新发情况

• 上半年发行情况：
  • 共发行3单REITs，包括2单高速公路REITs和1单电站能源基础设施REIT。
  • 华夏中交高速REIT公众配售比例不足1%，上市首日上涨2.2%。
  • 鹏华深圳能源REIT作为首单清洁能源REITs，拟认购数量为初始网下发售份额的109.15倍，创下认购倍数新高。
• 审批流程中项目：
  • 包含2单保障性租赁住房项目、1单高速公路项目和1单园区项目。
  • 华泰紫金国泰君安临港东久智能制造产业园REITs已反馈；华泰紫金江苏交控高速公路REITs、中金厦门安居REITs也处于已反馈阶段；红土创新深圳人才安居REITs处于已问询阶段。

风险提示

• 政策不及预期：相关政策变动可能对市场产生影响。
• 项目运营超预期：项目实际运营情况可能与预期不符，影响REITs价值。

关键信息汇总

• 解禁后市值变化：
  • 流通市值最高为中金普洛斯REIT（61.5亿）。
  • 流通市值最低为中航首钢绿能REIT（10.3亿）。
• 波动率：
  • 富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT波动率显著高于其他REITs。
• 市场热度：
  • 产权类REITs尤其是仓储物流类REITs受到投资者关注。

重要数据点

• 富国首创水务REIT：解禁前流通市值12亿，解禁后市值24.5亿，波动率149.97%。
• 中金普洛斯REIT：解禁前流通市值42亿，解禁后市值120亿，波动率92.73%。
• 平安广州广河REIT：IRR达7.37%，配置性价比高。
• 鹏华深圳能源REIT：认购倍数109.15倍，市场关注度高。

总结

本文详细分析了首批公募REITs解禁对二级市场价格的影响，指出市场在解禁前普跌、解禁时分化、解禁后普涨的规律。同时，揭示了不同资产类型REITs与股票市场相关性增强的趋势，并提供了最新的估值与性价比数据，指出产权类REITs，尤其是仓储物流类，具有较高的市场热度。此外，介绍了今年REITs市场的新发情况，强调市场热度持续高涨，同时提醒投资者注意政策及项目运营方面的潜在风险。