> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 公募REITs 2025年年报三大关注点总结 ## 核心内容概述 2025年公募REITs年报披露后，市场关注点主要集中在**业绩完成度**、**底层资产估值变化**以及**投资者结构**三大方面。整体来看，公募REITs在2025年的表现呈现出一定的分化，部分资产估值出现下调，而机构投资者仍主导市场。 --- ## 关注点一：业绩完成度分化显著 ### 主要观点 - 多数公募REITs的营业收入完成度在 **90%以上**。 - 77只已披露年报的公募REITs中，有 **29只完成度 ≥100%**，**23只在95%-100%之间**，**12只在90%-95%之间**，仅 **13只低于90%**。 - 不同板块表现差异较大： - **高速公路、产业园区**的营业收入完成度相对较低。 - **公用事业、保障房、消费基础设施、数据中心**的完成度较好。 - **可供分配金额**整体完成情况较好，主要得益于： - 成本费用节约 - 项目留存收益 - 原始权益人兑现业绩兜底承诺 --- ## 关注点二：底层资产估值多为下调 ### 主要观点 - 多数底层资产估值因**折现率下调**和**未来现金流预期下降**而出现回落。 - 2025年**10年期国债收益率**从 **2.22%** 下降至 **1.74%**，无风险收益率下行推动折现率下降。 - 但部分保障房和消费基础设施REITs因资产基本面稳定，**底层资产评估价值有所增长**。 - 估值回落的主要原因包括： - 未来价格和增速预期下调 - 剩余年限自然缩短 - 宏观基本面扰动 --- ## 关注点三：券商自营仍是流通盘的主力 ### 主要观点 - **机构投资者**仍是公募REITs市场的主要参与者。 - **券商自营**在二级市场的参与度显著提升，截至2025年底，其在流通盘中的市值占比达 **53%**，与2025年6月末持平，较2024年末上升约 **7个百分点**。 - **保险机构**的占比则有所下降，从2024年末的 **26%** 下降至 **20%**。 - 保障房、消费基础设施和数据中心板块的机构投资者占比较高。 --- ## 投资策略建议 1. **淡化资本利得，重视分红属性**：2025年年报披露后，部分REITs可能迎来集中分红窗口期。 2. **关注运营稳健、高分红产品**：在市场回调背景下，这类产品更具吸引力。 3. **重视一二级市场价差机会**：近期新发REITs较多，建议关注价差较厚、底层资产优良的项目。 4. **关注具备扩募预期和业绩补足条款的标的**：有助于增强投资信心和长期收益。 --- ## 风险提示 1. **行业政策超预期**：如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等。 2. **经济基本面修复不及预期**：可能对底层资产经营造成负面影响。 3. **地缘政治不确定性**：可能影响市场风险偏好。 4. **REITs新发与扩募政策变化**：若出现超预期政策，可能对市场产生扰动。 --- ## 报告来源 - **作者**：明明、余经纬、秦楚媛、周昀锋 - **机构**：中信证券研究部 - **发布日期**：2026年4月2日 - **报告系列**：债市启明系列 ```