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公募REITs 2025年年报三大关注点总结

核心内容概述

2025年公募REITs年报披露后，市场关注点主要集中在业绩完成度、底层资产估值变化以及投资者结构三大方面。整体来看，公募REITs在2025年的表现呈现出一定的分化，部分资产估值出现下调，而机构投资者仍主导市场。

关注点一：业绩完成度分化显著

主要观点

• 多数公募REITs的营业收入完成度在 90%以上。
• 77只已披露年报的公募REITs中，有 29只完成度 ≥100%，23只在95%-100%之间，12只在90%-95%之间，仅 13只低于90%。
• 不同板块表现差异较大：
  • 高速公路、产业园区的营业收入完成度相对较低。
  • 公用事业、保障房、消费基础设施、数据中心的完成度较好。
• 可供分配金额整体完成情况较好，主要得益于：
  • 成本费用节约
  • 项目留存收益
  • 原始权益人兑现业绩兜底承诺

关注点二：底层资产估值多为下调

主要观点

• 多数底层资产估值因折现率下调和未来现金流预期下降而出现回落。
• 2025年10年期国债收益率从 2.22% 下降至 1.74%，无风险收益率下行推动折现率下降。
• 但部分保障房和消费基础设施REITs因资产基本面稳定，底层资产评估价值有所增长。
• 估值回落的主要原因包括：
  • 未来价格和增速预期下调
  • 剩余年限自然缩短
  • 宏观基本面扰动

关注点三：券商自营仍是流通盘的主力

主要观点

• 机构投资者仍是公募REITs市场的主要参与者。
• 券商自营在二级市场的参与度显著提升，截至2025年底，其在流通盘中的市值占比达 53%，与2025年6月末持平，较2024年末上升约 7个百分点。
• 保险机构的占比则有所下降，从2024年末的 26% 下降至 20%。
• 保障房、消费基础设施和数据中心板块的机构投资者占比较高。

投资策略建议

1. 淡化资本利得，重视分红属性：2025年年报披露后，部分REITs可能迎来集中分红窗口期。
2. 关注运营稳健、高分红产品：在市场回调背景下，这类产品更具吸引力。
3. 重视一二级市场价差机会：近期新发REITs较多，建议关注价差较厚、底层资产优良的项目。
4. 关注具备扩募预期和业绩补足条款的标的：有助于增强投资信心和长期收益。

风险提示

1. 行业政策超预期：如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等。
2. 经济基本面修复不及预期：可能对底层资产经营造成负面影响。
3. 地缘政治不确定性：可能影响市场风险偏好。
4. REITs新发与扩募政策变化：若出现超预期政策，可能对市场产生扰动。

报告来源

• 作者：明明、余经纬、秦楚媛、周昀锋
• 机构：中信证券研究部
• 发布日期：2026年4月2日
• 报告系列：债市启明系列