20230918-首创证券-房地产行业周报_强二线城市取消限购_房价环比持续下行_19页_1mb

房地产行业周报总结（2023W37）

核心内容概览

2023年第37周，房地产市场在政策调整和市场表现方面呈现出显著变化。多地取消或放宽限购政策，市场热度有所回落，房价整体呈现环比下行趋势。行业分析师指出，当前房地产行业正处于周期底部，部分房企有望通过优化资产质量实现估值提升。

政策动态

限购政策调整

• 济南市、青岛市、福州市宣布全面取消限购、限售政策。
• 苏州市对120平方米及以上商品住房取消限购。
• 南京市进一步放宽落户条件，将政策范围扩展至六个区。
• 湛江、海口、福州市实施“认房不认贷”政策。
• 东莞市提高特级人才购房补贴标准至1000万元。

市场表现

商品房成交情况

• 39城商品房成交面积：186.3万平米，环比下降19.1%，同比下降30.8%。
• 全年累计成交面积：13156.9万平米，同比下降9.2%。
• 分城市能级表现：
  • 一线城市：成交面积环比增长6.1%，同比下降32.4%，全年累计同比4.9%。
  • 二线城市：成交面积环比下降26.8%，同比下降27.7%，全年累计同比下降8.1%。
  • 三四线城市：成交面积环比下降16.4%，同比下降46.1%，全年累计同比下降36.3%。

二手房成交情况

• 15城二手房成交套数：14721套，环比增长6.8%，同比增长48.1%。
• 全年累计成交套数：637433套，累计同比增长34.7%。
• 分城市能级表现：
  • 一线城市：成交套数环比增长25.2%，同比增长37.1%，全年累计同比增长14.6%。
  • 二线城市：成交套数环比下降2.8%，同比增长56.7%，全年累计同比增长42.6%。
  • 三四线城市：成交套数环比增长20.2%，同比增长39.4%，全年累计同比增长35.3%。

库存及去化周期

• 10城商品房可售面积：6095万平米，环比增长0.19%。
• 库存去化周期：18.1个月，环比增加1.4个月。
• 去化周期健康城市：
  • 上海：7.1个月
  • 杭州：2个月
• 去化周期较高城市：
  • 福州：37个月以上
  • 莆田：116.4个月
  • 宝鸡：37个月

投资建议

• 重点推荐房企：
  • 头部房企：招商蛇口、华润置地（高能级布局、拿地换牌比例高、规模适中）。
  • 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。
  • 困境反转类房企：金地集团（融资和拿地恢复正常）。
  • 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示

• 宏观经济走弱：可能对房地产行业造成持续压力。
• 政策反应钝化：政策效果可能不如预期。
• 二手房挂牌量提升：可能导致房价进一步下行。
• 房价超预期下跌：存在市场调整风险。

板块行情回顾

• A股房地产板块：
  • 周度指数表现：申万房地产指数下跌1.64%，沪深300指数下跌0.83%，板块相对沪深300指数收益-0.81%。
  • 年初至今表现：申万房地产指数下跌11.03%，相对沪深300指数收益-6.83%。
• 港股房地产板块：
  • 内房股指数：周度下跌4.13%，恒生指数下跌0.11%，板块相对恒生指数收益-4.03%。
  • 年初至今表现：内房股指数下跌27.95%，相对恒生指数收益-19.87%。
• 物业板块：
  • 周度指数表现：下跌3.12%，相对恒生指数收益-3.02%。
  • 年初至今表现：物业指数下跌27.70%，相对恒生指数收益-19.62%。

资产质量与估值预期

• 历史低效资产包袱较小的房企在周期底部更具优势。
• 优质房企PB有望逐步回升至2018年高周转模式前的水平。
• 建议关注具备高能级布局、高去化能力和高利润率的房企。

土地市场表现

• 百城土地成交总价：周度同比-20.1%，环比1%。
• 年初至今累计成交价款：337618亿元，累计同比-9.2%。
• 分城市累计同比：
  • 一线城市：-16%
  • 二线城市：-13.3%
  • 三线城市：-1%
• 溢价率：一线城市8.75%，二线城市3.71%，三线城市1.06%。
• 百城月度流拍率：42.5%，较上月上升10.7个百分点。

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评级标准

• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上
• 行业投资评级：
  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现