20231119-东吴证券-宏观周报_一线城市楼市限购松绑缘何受阻__20页_957kb

一线城市楼市限购松绑受阻原因分析

核心问题

• 限购松绑延迟：自2023年9月以来，各地自发性限购放松已持续两个月，但北上深一线城市仍未跟进，说明一线城市地产需求政策仍谨慎。

政策背景

• “认房不认贷”的延续：限购松绑本质是“二套房认定”政策的深化，意在打通政策传导，拓宽改善型需求覆盖。
• 历史案例参考（2014年）：限购放松方式包括取消限购、购房资格调整、户籍改革及金融宽松。

限购受阻原因

• 户籍制度瓶颈：一线城市户口与公共资源（如教育、医疗）挂钩，放宽限购将导致投机需求激增，成为主要阻碍。
• 二三线城市进展顺利：非核心城市可同步放松限购与落户，对城镇化进程形成支撑。

后续展望

• 重点方向：一线城市将优先试点“人才落户”及购租房政策调整。
• 政策工具：基于“一城一策”，人口流入型城市可能通过区域或人群定向放松实现需求端松绑。

周度经济数据概览

消费端

• 汽车板块：零售销量同比增18%，冷空气与促消费活动拉动短期需求；票房连续第五周下跌，市场低迷。
• 出行数据：
  • 地铁客运量高企（近五年高位）。
  • 国内航班班次下滑，国际航班小幅回落，中美航线复苏待启。
  • 货运方面，“双十一”后续需求旺盛，整车货运量环比增长。

房地产

• 新房销售：受季节性因素驱动，30城成交面积环比大涨144%，三线城市增幅尤为显著（+494%）。
• 二手房：一线城市环比回暖（+55%），二线城市平淡（+06%），复苏力度不及一线。
• 土地市场：成交面积同比降幅扩大，溢价率持续低迷，房企拿地态度偏谨慎。

生产端

• 建筑业与钢铁：粗钢产量回暖，螺纹钢去库存持续推进。
• 水泥与化工：水泥产能利用率大幅下降，沥青开工率略有回升，PTA开工率趋稳。

通胀与价格

• 消费品：猪肉价格连降，农产品价格整体转涨。
• 工业品：螺纹钢、铁矿石、铜价上涨；原油价格回落。
• 能源：焦煤、玻璃价格上涨，水泥略涨后回落。

资金与流动性

• 央行MLF超量续作，资金利率上行；债市杠杆小幅回落。

风险提示

• 政策力度、出口萎缩及海外衰退等超预期事件。