房地产行业11月一二线城市房价租金报告：二手房市场持续下行，新房加速入市-20181206-兴业证券-13页-1mb

报告摘要

文档总结

核心内容

本报告分析了2018年11月中国一二线城市房地产市场的表现，重点讨论了二手房市场调整、新房供应增加、租金变化及投资建议等内容。报告指出，尽管市场短期出现波动，但长期来看，一二线城市基本面仍具吸引力，房地产行业集中度持续提升，地产股具备“便宜”特征，有望迎来中长期行情。

主要观点

一线城市二手房市场持续调整：
- 北京、上海、深圳的二手房成交均价在11月环比均出现明显下跌，其中深圳跌幅最大（4.5%）。
- 北京二手房成交均价自最高点回撤约11%，上海回撤约19%，深圳回撤约8%。
- 二手房市场成交周期延长，议价空间扩大，反映出市场供大于求，业主议价能力增强。
- 新房供应增加对二手房市场形成挤出效应，短期内影响二手房需求。
一线城市新房加速入市：
- 北京、上海、深圳11月新房批准入市套数同比大幅增长，其中北京增长170%，上海增长70%，深圳增长10%（前值为-17%）。
- 随着预售证管控放松，房企加快推盘以缓解现金流压力，导致新房市场短期放量。
一线城市销售/批准入市比值走低：
- 北京销售/批准入市比值降至50%，接近历史低位；上海为90%，库存开始回升；深圳为120%，库存仍持续降低但销售难度加大。
- 表明市场供需失衡，销售压力增加。
一线城市租金小幅波动：
- 北京租金环比下降1.2%，上海下降0.9%，深圳略有上升0.3%。
- 租金回报率整体维持在1.5%-1.7%之间，未出现明显变化。
二线城市房价全面走弱：
- 多数二线城市二手房成交价自最高点回调明显，议价空间上升，价格调涨占比下降。
- 业主成交周期延长，市场整体处于调整阶段。
二线城市租金分化：
- 部分城市如天津、苏州、合肥、长沙、惠州租金涨幅较大，而大连、无锡、郑州租金出现下降，其余城市租金相对平稳。

关键信息

重点公司推荐：
- 万科A、新城控股、保利地产、招商蛇口、世联行被推荐为“买入”。
- 受益标的还包括绿地控股和华夏幸福。
投资建议：
- 居民杠杆率趋势难以改变，长期看好一二线城市基本面。
- 地产公司集中度提升趋势延续，地产股估值较低，具备投资价值。
- 增量资金中长期将推动房地产核心资产行情。
风险提示：
- 货币政策大幅收紧可能对市场造成冲击。
- 房产税出台超预期可能影响市场预期和政策环境。

报告结构

重点公司：列出被推荐的房地产公司及其对应的18E和19E估值及评级。
相关报告：引用了多份房地产行业周报及研究分析报告。
正文内容：
- 1、一线城市二手房持续调整：分析北京、上海、深圳的市场数据，包括成交均价、挂牌价、议价空间、成交周期及租金变化。
- 2、二线城市楼市逐渐走弱：分析二线城市房价及租金趋势，指出市场分化及整体走弱。
分析师声明：强调报告的独立性和客观性。
投资评级说明：明确股票和行业评级标准。
信息披露：说明报告的使用范围和相关信息。
风险提示及法律声明：提醒投资者注意市场风险和法律责任。
特别声明：说明兴业证券可能存在的利益冲突。
联系方式：提供分析师和研究助理的联系方式。