固收专题报告：对广州放开限购的一些看法-20230925-东北证券-27页_4mb

广州放开限购政策分析总结

核心内容

广州于2023年9月20日宣布解除部分区域限购政策，包括番禺、黄埔、花都及白云北部四镇。此举被视为一线城市房地产政策“破冰”的重要信号，但政策力度尚未达到全面放开的程度。

主要观点

1. 广州限购政策调整的背景与意义

   • 广州虽为一线城市，但近年来房地产市场表现不佳，与部分非一线城市相比并无优势。
   • 全国已有11个二线城市取消限购，其中9个为超大特大城市，表明一线城市放松限购的可能性正在上升。
   • 广州的政策调整，尽管是部分区域，但具有示范意义，可能推动其他一线城市跟进。

2. 一线城市放开限购的政策效果分析

   • 政策效果不宜过高期待，原因如下：
     • 政策与购房者博弈：政策出台急迫，但购房者倾向于观望，政策效果难以立竿见影。
     • 买方市场特征：抛售压力大，接盘有限，房价易跌难涨，缺乏涨价预期。
     • 收入预期与杠杆使用：刚需依赖实际收入能力，若居民收入预期未改善，房地产市场难以出现显著活跃。

关键信息

• 广州政策影响范围：番禺、黄埔、花都及白云北部四镇。
• 其他城市动态：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳均出现成交面积环比上升。
  • 二线城市：南京、苏州、东莞、福州、济南、佛山、温州等城市成交面积改善，但部分城市如杭州、武汉、台州、宁波、池州、泉州、芜湖、舟山、龙岩、娄底等出现下降。
  • 三线城市：整体成交面积略有改善，但幅度较小，多数城市仍处于低迷状态。

政策效果展望

• 若广州政策效果显著，不排除北上深后续跟进。
• 但需关注广州核心区域是否全面放开限购，这将影响其他一线城市政策走向。
• 需要实质性收入改善政策来推动房地产市场整体复苏，否则可能陷入政策宽松与市场低迷并存的循环。

风险提示

• 房地产政策效果可能不及预期，市场反应可能不达预期目标。

附：重点城市房地产销售数据

一线城市

• 北京：商品房成交面积环比上升，住宅成交面积明显增长。
• 上海：商品房与住宅成交面积均上升。
• 广州：商品房与住宅成交面积环比上升。
• 深圳：商品房与住宅成交面积均上升。

二线样本城市

• 杭州：商品房与住宅成交面积均下降。
• 南京：商品房与住宅成交面积略有上升。
• 武汉：商品房与住宅成交面积均下降。
• 成都：商品房与住宅成交面积上升。
• 青岛：商品房与住宅成交面积上升。
• 苏州：商品房与住宅成交面积上升。
• 福州：商品房成交面积上升，住宅成交面积略有增长。
• 厦门：商品房与住宅成交面积均下降。
• 无锡：商品房与住宅成交面积上升。
• 东莞：商品房与住宅成交面积上升。

三线样本城市

• 宝鸡：商品房与住宅成交面积均下降。
• 池州：商品房成交面积上升。
• 惠州：商品房与住宅成交面积上升。
• 金华：商品房成交面积上升。
• 柳州：商品房成交面积上升。
• 泉州：商品房与住宅成交面积均下降。
• 韶关：商品房与住宅成交面积上升。
• 芜湖：住宅成交面积下降。
• 舟山：商品房成交面积下降。
• 珠海：商品房成交面积略有下降。
• 江门：商品房与住宅成交面积略有上升。
• 莆田：商品房与住宅成交面积均上升。
• 泰安：商品房成交面积下降。
• 海门：商品房成交面积下降。
• 宿州：商品房与住宅成交面积均下降。
• 龙岩：商品房成交面积下降。
• 娄底：商品房成交面积下降。
• 荆门：商品房与住宅成交面积略有上升。

分析师信息

• 陈康：东北证券固定收益首席分析师，斯坦福大学应用物理硕士，中国科学技术大学理学学士。
• 杨旭：东北证券证券分析师，南开大学金融硕士，东南大学经济学学士。

投资评级说明

• 股票投资评级：

  • 买入：未来6个月内股价涨幅超越市场基准15%以上。
  • 增持：未来6个月内股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
  • 中性：未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
  • 减持：未来6个月内股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
  • 卖出：未来6个月内股价涨幅落后市场基准15%以上。

• 行业投资评级：

  • 优于大势：未来6个月内行业指数收益超越市场基准。
  • 同步大势：未来6个月内行业指数收益与市场基准持平。
  • 落后大势：未来6个月内行业指数收益落后于市场基准。

重要声明

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