同策房产咨询-苏州城市房地产市场周报826-91_32页_3mb

报告摘要

苏州房地产市场周报总结（2019.8.26-9.1）

核心内容概览

本周苏州房地产市场整体呈现稳中有涨的趋势，住宅市场量价齐升，非住宅市场则出现成交量升、价格跌的走势。同时，苏州自贸试验区的设立为城市发展带来了新的机遇，对房地产市场产生积极影响。

宏观政策信息

新规发布：房屋产权过户给近亲属不再征收个人所得税，受赠人若再出售房产需缴纳20%个税。
政策影响：虽然政策看似利好赠与市场，但通过提高交易成本间接限制了房屋流动性。

城市建设

苏州自贸试验区设立：中国政府网发文，国务院同意设立江苏自贸区，苏州片区面积60.15平方公里，重点打造高科技产业园区及开放型经济。
苏州片区定位：建设世界一流高科技产业园区，打造全方位开放高地、国际化创新高地、高端化产业高地、现代化治理高地。

土地市场信息

挂牌地块

数量与分布：本周共挂牌9宗地块，其中7宗为涉宅用地，2宗为商业用地。
重点地块：相城42号地块限定备案均价28000元/㎡，最低装修标准1500元/㎡。
地块详情：
- 吴中高新区苏蠡路东侧：商业（旅馆）地块，起报价10751万元，起报楼面价2700元/㎡。
- 吴中区用直镇甫澄中路东侧：住宅地块，起报价89650万元，起报楼面价9000元/㎡。
- 吴中区木渎镇珠江路西侧：商住地块，起报价89502万元，起报楼面价13834元/㎡。
- 相城区澄阳街道：住宅地块，起报价260741万元，起报楼面价13000元/㎡。
- 相城区高铁新城：住宅地块，起报价198292万元，起报楼面价15500元/㎡。
- 目城区黄埭镇：住宅地块，起报价74321万元，起报楼面价7500元/㎡。
- 相城区黄埭镇：商住地块，起报价43994万元，起报楼面价9230元/㎡。
- 相城区元和街道：住宅地块，起报价176496万元，起报楼面价16000元/㎡。
- 相城区元和街道：商业（旅馆）地块，起报价4557万元，起报楼面价2700元/㎡。

成交地块

数量与分布：本周共成交5宗地块，均为涉宅用地，其中吴江2宗，太仓2宗，昆山1宗。
成交详情：
- 绿地：吴江开发区太湖梢1号地块，成交总价172791万元，楼面价8135元/㎡，溢价率1.17%。
- 华润：吴江开发区太湖2号地块，成交总价176323万元，楼面价8940元/㎡，溢价率11.49%。
- 浙通名力：太仓高新区人民路西地块，成交总价70916万元，楼面价8591元/㎡，溢价率9.75%。
- 顶峰：太仓高新区人民路西地块，成交总价70616万元，楼面价8554元/㎡，溢价率9.29%。
- 协鑫：昆山高新区中环西线东侧地块，成交总价44739万元，楼面价51039元/㎡，溢价率14.08%。

一周数据快报

住宅市场：
- 新增供应29.61万㎡，环比↑147.58%。
- 成交面积15.85万㎡，环比↑1.99%。
- 成交均价21388元/㎡，环比↑0.81%。
非住宅市场：
- 新增供应2.57万㎡，环比↑100.78%。
- 成交面积1.68万㎡，环比↑175.41%。
- 成交均价12691元/㎡，环比↓27.05%。
市场趋势：
- 住宅市场整体稳中有涨。
- 商业产品成交量升，但价格下跌。
- 办公产品成交量和价格齐升。

住宅产品走势及成交结构

新增供应：29.61万㎡，其中吴江板块占比最大。
成交情况：
- 成交面积15.85万㎡，环比↑1.99%。
- 成交均价21388元/㎡，环比↑0.81%。
户型结构：
- 90-120㎡户型段去化512套，占比41.86%。
- 120-144㎡户型段去化366套，占比29.93%。
- 144-200㎡户型段去化137套，占比11.20%。
成交总价结构：
- 200-300万总阶段占比31.73%。
- 300-500万总阶段占比26.17%。
- 150-200万总阶段占比25.84%。
成交均价结构：
- 1.5-2万均价段占比38.35%。
- 2-3万均价段占比37.86%。
热销项目：
- 苏州湾壹号、大运河府、新希望锦麟云境等项目在吴江太湖新城、吴江运东等板块表现突出。

各类产品走势及成交结构

普通住宅

新增供应：26.98万㎡，环比↑140.89%。
成交面积：13.06万㎡，环比↑2.92%。
成交均价：21281元/㎡，环比↑3.05%。
热销项目：大运河府、四季春晓、新希望锦麟云境等项目在吴江运东、吴江南部新城等板块表现突出。

别墅

新增供应：2.63万㎡，环比↑246.05%。
成交面积：2.79万㎡，环比↓2.11%。
成交均价：22446元/㎡，环比↓6.11%。
热销项目：万科翡翠公园、湖悦天境花园、正荣国领等项目在吴江运东、吴中环太湖等板块表现突出。

商业产品

新增供应：2.57万㎡，环比↑100.78%。
成交面积：1.68万㎡，环比↑175.41%。
成交均价：12691元/㎡，环比↓27.05%。
热销项目：新鹏大厦、大河山悦山墅、金鹰商业中心等项目在吴江盛泽、吴江老城等板块表现突出。

40年酒店式公寓

新增供应：5.93万㎡，环比↑118.01%。
成交面积：1.29万㎡，环比↑1.57%。
成交均价：14840元/㎡，环比↑11.55%。
热销项目：阳光城平江悦、绿地中心、朗诗蔚蓝广场等项目在姑苏平江新城、吴江太湖新城等板块表现突出。

办公产品

新增供应：1.74万㎡，环比↓77.66%。
成交面积：1.53万㎡，环比↑200%。
成交均价：9867元/㎡，环比↑8.12%。
热销项目：新鹏大厦、东方之门、绿地中心等项目在吴江盛泽、园区湖西等板块表现突出。

商品住宅新开盘情况

新开盘项目：本周共9个项目新开盘，其中碧桂园时代城、绿地半岛印象、路劲大湖世纪、南山维拉、四季春晓等项目售罄。
去化情况：
- 大运河府去化315套，去化率66%。
- 旭辉公元系萃庭去化255套，去化率72%。
- 雅居乐新乐府去化88套，去化率41.3%。
- 东原阅境去化19套，去化率10.7%。
项目分析：
- 旭辉公元系萃庭：
  - 开盘时间：2019年8月29日。
  - 开盘均价：19415-21982元/㎡，成交均价20913元/㎡。
  - 推出套数：小高层93㎡ 248套，106㎡ 104套，共计352套房源。
  - 去化率：72%。
  - 蓄客量不足对去化率有一定影响。

经典案例分析

大运河府

项目信息：
- 地址：运东大道111号。
- 开盘时间：2019年6月16日。
- 占地面积：5.25万㎡。
- 建筑面积：13.65万㎡。
- 容积率：2.6。
- 绿化率：30%。
- 价格：高层均价17500元/㎡。
- 装修情况：毛坯。
- 物业：金地物业。
- 主力户型：99㎡、116㎡。
项目优势：
- 规划优势：打造约98-140㎡东方美学大宅，科学布局，双大堂入户。
- 地段优势：位于吴江运河湾战略规划核心区，临近多条快速路及轨交四号线。
- 配套优势：高速接驳吴江中轴大道、G15常台高速、苏同黎快速线、轨交4号线等，周边有运河公园。
- 品牌优势：中交地产深耕地产二十年，专业至上，服务至诚。

总结

本周苏州房地产市场整体呈现稳中有涨的趋势，住宅市场量价齐升，非住宅市场成交量升、价格跌。政策利好推动市场发展，土地市场活跃，多个地块成交。热销项目主要集中在吴江、吴中、相城等板块，其中大运河府、碧桂园时代城等项目表现突出。市场供需关系整体保持稳定，部分项目因蓄客不足影响去化率。苏州自贸试验区的设立为城市发展注入新活力，进一步推动房地产市场繁荣。

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