同策房产咨询-苏州城市房地产市场周报722-728_32页_3mb

苏州房地产市场周报（2019.7.22-7.28）总结

核心内容

宏观政策信息

苏州政府为进一步稳定房地产市场，出台多项调控政策，包括：

• 限购限售政策加码：非本市户籍居民需提供连续2年及以上个人所得税或社保缴纳证明，限购范围扩大至苏州市区、昆山市、太仓市。
• 土地出让管理加强：严格执行住宅用地供应计划，实行“限房价、限地价”出让方式，竞买保证金调整为30%~50%，并加强资金来源核查。
• 转让限制措施：新建商品住房需满3年才能转让，二手住房需满5年才能转让。
• 信贷与税收管理：加强房地产信贷宏观审慎管理，控制房地产贷款占比；强化土地增值税预征和清算管理，实施预售备案价格预警线。

常熟、张家港未被纳入限购范围，新政首次提出“限房价、限地价”概念，有助于提前控制房价上涨。

主要观点

住宅市场走势

• 新增供应：本周新增供应17.28万㎡，供应环比上升62%。
• 成交量价齐跌：本周商品住宅成交12.87万㎡，环比下降33%；成交均价22182元/㎡，环比下降4%。
• 市场降温：整体市场持续降温，成交量和价格均呈现下降趋势。

非住宅市场走势

• 商业产品：新增供应0.31万㎡，环比下降49%；成交量0.95万㎡，环比上升126%；均价15083元/㎡，环比下降9%。
• 办公产品：无新增供应，成交量0.12万㎡，环比下降95%；均价12154元/㎡，环比下降22%。
• 酒店式公寓：无新增供应，成交量0.76万㎡，环比下降18%；均价13524元/㎡，环比下降11%。

关键信息

住宅产品成交结构

• 主力户型：90-120㎡刚需刚改产品去化520套，占比50.14%；120-144㎡去化290套，占比27.97%；90㎡以下去化96套，占比9.26%。
• 成交总价：200-300万总价段占比34.04%；300-500万占比24.88%；150-200万占比23.24%。
• 成交均价段：2-3万均价段占比43.01%；1.5-2万均价段占比33.37%。

商品住宅成交TOP10

• 禹洲嘉誉山、旭辉宽阅、华润悦府、大运河府等项目表现突出。
• 项目多集中在热点板块，如新区浒通、吴江南部新城、吴江运东等。

商品住宅新开盘情况

• 北辰观澜府、大运河府、龙湖中锐景粼天著、光樾华庭共4个项目开盘。
• 大运河府、龙湖中锐景粼天著去化率达100%，而光樾华庭去化率26%。
• 北辰观澜府提供多种户型，主要以小高层为主，去化率40%。

经典案例分析

越秀江南悦府

• 项目信息：
  • 位于新区浒通板块。
  • 开盘时间：2018年10月21日。
  • 占地面积：5.25万㎡。
  • 建筑面积：11.55万㎡。
  • 容积率：2.2。
  • 绿化率：30%。
  • 产品类型：高层、小高层。
  • 主力户型：93-99㎡。
  • 价格范围：高层均价22000-27000元/㎡，小高层均价27000-29000元/㎡。
  • 装修情况：精装，标准约2500元/㎡。
  • 物业：越秀物业。
• 项目优势：
  • 带有商业配套，生活便利。
  • 产品面积段丰富，覆盖广泛客群。
  • 主力户型为小面积、低总价，性价比高。
  • 自带阿里智能社区，科技感强，提升居住体验。
  • 品牌实力强，越秀地产为广州国企，具有良好的市场信誉。

总结

本周苏州房地产市场整体呈现降温趋势，住宅市场量价齐跌，非住宅市场则分化明显。政府出台多项调控政策，进一步加强市场管理，包括限购、限售、土地出让和信贷税收管理，旨在稳定市场秩序。同时，部分项目如越秀江南悦府凭借良好的区位、产品结构和品牌优势，取得较好的市场反响。