20210829-天风证券-房地产销售周报_房企上半年实现营收增长_楼市调控持续加码_15页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结（2021年08月29日）

核心内容概览

2021年8月16日至22日，中国房地产市场呈现以下特点：

一手房销售：全国36大城市一手房成交2.64万套，环比下降3.38%，同比下降31.63%，累计同比上升24.03%。一线城市成交套数环比增长20.03%，但同比大幅下降；二线城市和三线城市成交套数环比均下降，且同比降幅较大。
二手房销售：11个城市二手房成交0.78万套，环比下降3.34%，同比下降44.15%，累计同比上升10.25%。一线城市成交环比下降，二线城市略有增长，三线城市降幅显著。
库存情况：全国14大城市住宅可售套数43.31万套，去化周期19.9周，环比下降27.95%。一线城市去化周期明显下降，二线城市保持稳定，三线城市数据缺失。
房企盈利状况：42家A股房企上半年合计实现营业收入5759.78亿元，同比增长32.45%；净利润375.86亿元，同比增长20.13%。但销售毛利率均值为25.39%，同比下降4.2个百分点，部分公司因成本上升导致毛利率下降。
政策调控：2021年房地产调控累计突破400次，政策收紧趋势明显，包括限制二手房定价、打击炒房、鼓励租赁等。政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降。
投资建议：推荐优质龙头房企、优质成长型房企、优质物管公司及低估价值企业，如万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口、金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团、招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务、城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

主要观点

一手房市场：
- 全国一手房成交套数和面积均出现环比与同比双降，但累计同比仍呈上升趋势。
- 一线城市中，北京和深圳表现突出，分别环比增长55.95%和79.75%，但同比仍呈下降趋势。
- 二线城市整体表现疲软，三线城市降幅明显。
二手房市场：
- 全国二手房成交套数和面积均下降，但累计同比有所回升。
- 一线城市成交套数环比下降，二线城市小幅增长，三线城市降幅显著。
库存与去化：
- 全国住宅去化周期为19.9周，环比下降27.95%，其中一线城市去化周期明显下降，二线城市保持稳定。
房企盈利：
- 房企上半年整体营收增长，但销售毛利率下滑，部分企业因成本上升导致利润下降。
- 物业出租管理等非地产开发业务毛利率优于房地产主业，成为部分企业盈利亮点。
政策影响：
- 楼市调控政策持续加码，核心城市限购加码，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降。
- “因城施策”常态化，政策精准化趋势明显，行业融资端进一步收紧，推动企业分化。
投资策略：
- 推荐优质房企及物管公司，认为它们在调控背景下更具抗风险能力。
- 建议关注华润置地、融创服务等优质成长型和物管企业。

关键信息

一手房成交数据：
- 合计成交26,426套，环比下降3.4%，同比下降31.6%。
- 一线城市成交9,199套，环比增长20.0%。
- 二线城市成交12,358套，环比下降11.2%。
- 三线城市成交4,869套，环比下降15.6%。
- 四线城市成交499套，环比下降11.1%。
二手房成交数据：
- 合计成交7,849套，环比下降3.3%，同比下降44.2%。
- 一线城市成交3,649套，环比下降9.2%。
- 二线城市成交3,962套，环比增长3.8%。
- 三线城市成交238套，环比下降17.1%。
库存与去化周期：
- 全国14大城市住宅可售套数433,083套，去化周期19.9周，环比下降27.95%。
- 一线城市去化周期13.2周，二线城市28.8周。
重点公司业绩：
- 保利地产：上半年实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%；归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%。
- 绿地控股：上半年营业收入2827亿元，同比增长35%；净利润82.33亿元，同比增长2.67%。
- 招商蛇口：上半年营业收入446.57亿元，同比增长83.62%；净利润42.5亿元，同比增长365.32%。
- 碧桂园：上半年总收入2349.3亿元，毛利462.8亿元；净利润224.2亿元，同比增长2.3%。
- 龙光集团：净负债率下降至60.8%，剔除预收款后资产负债率下降至69%。
- 滨江集团：上半年营收193.87亿元，归母净利润12.67亿元，同比增长显著。