20210502-天风证券-房地产销售周报_新房找房热度下滑明显_楼市调控收缩深入强化_14页

房地产行业周报总结（2021年05月02日）

核心内容概述

本报告聚焦2021年4月19日至4月25日期间中国房地产市场的表现，涵盖新房、二手房销售数据及库存情况，并对政策动态与重点公司业绩进行分析，旨在为投资者提供行业趋势与公司动态的参考。

主要观点

• 新房市场热度持续下滑：36大城市新房成交4.69万套，环比下降4.04%，但同比上升31.45%。一线城市新房成交环比下降明显，其中北京、上海、广州、深圳分别下降18.07%、12.76%、22.78%、17.38%，整体呈现降温迹象。
• 二手房市场略有回暖：11个城市二手房成交1.71万套，环比上升2.57%，同比上升21.93%。二线城市二手房市场表现相对较好，环比增速达9%，但一线城市仍面临较大压力，环比下降7.5%。
• 库存去化周期下降：全国14大城市住宅可售套数77.21万套，去化周期36.1周，环比下降11.28%。一线城市去化周期环比下降34.89%，显示出调控政策对市场供需的明显影响。
• 宏观杠杆率小幅下降：2021年一季度宏观杠杆率净下降2.6个百分点，反映出政府对房地产市场的调控力度持续增强。
• 政策调控趋严：多地政府加强房地产市场秩序整治，如广州开展为期三个月的市场联合整治，北京加强线上线下监管，打击虚假宣传与炒房行为。同时，六部门联合发布文件，加强对住房租赁企业的监管，防范金融风险。
• 行业分化加剧：随着“三道红线”政策的深入实施，行业风险溢价率下行，房企经营策略调整，优质龙头与成长型企业受到推荐，而部分企业面临较大经营压力。

关键信息

新房销售数据

• 全国新房成交：4.69万套，环比下降4.04%，同比上升31.45%，累计同比上升84.23%。
• 城市表现：
  • 一线城市：成交9,479套，环比下降2.31%，同比上升52.13%，累计同比上升118.41%。
  • 二线城市：成交27,838套，环比上升1.0%，同比上升50.69%，累计同比上升76.48%。
  • 三线城市：成交9,632套，环比下降17.39%，同比上升-12.52%，累计同比上升76.56%。
  • 四线城市：成交1,524套，环比上升10.5%，同比上升-51.5%，累计同比上升78.5%。

二手房销售数据

• 全国二手房成交：1.71万套，环比上升2.57%，同比上升21.93%，累计同比上升75.7%。
• 城市表现：
  • 一线城市：成交6,311套，环比下降7.5%，同比上升17.3%，累计同比上升77.05%。
  • 二线城市：成交9,657套，环比上升9.0%，同比上升28.37%，累计同比上升71.44%。
  • 三线城市：成交1,126套，环比上升14.55%，同比上升0.9%，累计同比上升104.63%。

库存情况

• 全国住宅可售套数：77.21万套，去化周期36.1周，环比下降11.28%。
• 城市表现：
  • 一线城市：可售套数18.78万套，去化周期19.8周，环比下降34.89%。
  • 二线城市：可售套数34.18万套，去化周期37.8周，环比上升0.56%。
  • 三线城市：可售套数24.26万套，去化周期85.5周，环比上升0.22%。

投资建议

• 推荐公司：
  • 优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团。
  • 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
  • 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。
• 持续关注：华润置地、优质物管企业。

风险提示

• 政策变化不及预期
• 房屋销售不及预期
• 疫情二次反弹

行业走势图

• 行业走势图显示房地产市场整体呈现趋稳态势，但存在波动。

重点公司动态

• 绿地控股：2020年报显示业绩全面正增长，一季度收入同比增长67%，净利润同比增长7%。
• 金科股份：拟发行不超过20亿应收账款ABS。
• 华夏幸福：2020年营收同比下降3.80%，净利润大幅下降。
• 恒大物业：收购恒大保险经纪公司，拓展业务范围。
• 荣盛发展：营业收入增长1%，但净利润下降17.75%。
• 我爱我家：营业收入下降14.6%，但新房业务毛利率提升。
• 恒大地产：成功发行82亿元公司债券。
• 佳兆业集团：拟发行5亿美元优先票据。
• 世茂股份：拟发行中期票据。
• 陆家嘴：拟发行超短期融资券，进一步拓展融资渠道。
• 北辰实业：无新增房地产储备，但销售金额增长60.74%。
• 滨江集团：营业收入增长14.6%，净利润增长42.69%。
• 新城控股：一季度营业收入增长148.69%，净利润增长98.4%。
• 大悦城：一季度营业收入增长26.24%，净利润增长41.95%。
• 华侨城A：一季度营业收入增长25.35%，净利润增长7.46%。
• 万科A：购房尾款资产支持专项计划获深交所受理，拟发行13.5亿元债券。
• 华润置地：拟发行60亿元中期票据，进一步加强融资能力。

行业新闻

• 住房租赁监管加强：六部门联合发布意见，限制住房租赁企业资金池操作，控制租金水平。
• 合肥回应“刚需35岁限制”：政策旨在减轻年轻人购房压力，但存在争议，将视情况进一步完善。
• 南京打击“虚构人才身份”购房：针对中介公司违规行为，加强监管。
• 昆明烂尾楼化解计划：93个烂尾楼项目计划在2022年前全部化解。
• 苏州启动集中供地：首批32宗地块，起始总价405.84亿元，总出让面积247.8万平方米。
• 广州开展市场整治：打击无证销售、哄抬房价等行为，加强市场秩序。
• 重庆集中推地：成交总价达416.8亿元，融创地产以75.9亿元竞得5宗地块。

总结

整体来看，房地产市场在政策调控下趋于稳定，但新房市场热度持续下滑，尤其是一线城市表现不佳。二手房市场则有所回暖，但一线城市依然面临较大压力。库存去化周期下降，显示出市场供需关系的变化。政策层面，调控力度加强，行业风险溢价率下降，房企分化加剧，优质企业更具投资价值。投资者应关注政策变化及企业基本面，以做出更合理的投资决策。