2023年第三季度深圳房地产市场回顾-15页_3mb

第三季度商业地产市场分析总结

一、写字楼市场

1. 新增供应与需求表现

   • 新增供应：第三季度共三个项目入市，分布在前海和龙岗坂田，总规模344万平方米。
   • 新项目预租表现良好，而存量项目空置率环比上升0.4个百分点至20.7%。
   • 新增租赁需求达150万平方米，同比增长17倍，其中坂田片区以60%需求占比成为本季租赁热点。
   • 科技行业需求占比重回首位，AI需求贡献全市16%，电子电器类、云计算等需求分别贡献9%。

2. 搬迁与行业结构

   • 搬迁需求主导市场，占比65.2%。
   • 本地企业需求占比近60%，国内企业占比36.3%；外资企业需求增长谨慎。

3. 租金趋势

   • 全市平均租金环比下降9%至179.1元/平方米/月，主要由于以价换量策略和租赁条款弹性增加。

4. 行业格局

   • 金融业需求占比22.5%，传统金融为主力。
   • 专业服务需求占比11.8%，法律和咨询类企业持续活跃。

5. 市场特征

   • 科技行业需求强势，尤其人工智能领域表现突出。
   • 租户收紧预算，业主调低租金吸引新客户，部分项目提供免租期或租金递增免除等灵活政策。

二、购物中心与零售市场

1. 新增供应与运营

   • 罗湖水贝京基百纳时光、沙井百佳华·佳漾汇入市，共215万平方米，开业初期入驻率超过90%。

2. 业态表现

   • 餐饮业态占比超40%，其中特色餐饮“表现抢眼”，贡献10%以上的新租需求；连锁简餐品牌增加。
   • 服饰零售需求较疫情前下降近10个百分点。
   • 外资电子品牌的租赁需求较低，仅有5家新店开张。

3. 租金调整
   零售和餐饮业态总体表现疲弱，部分购物中心由于经营不达预期，空置率微幅上行，租金降幅达2%至1.93元/㎡/日。

4. 首店与消费趋势

   • 首店数量较少，仅有限品牌开设区域首店。
   • 港人北上促进消费恢复，餐饮业态提升明显。

三、物流与仓储市场

1. 深圳市场

   • 季度无新项目入市，因一个存量项目拆除，存量降至259万平方米。
   • 空置率微升0.1个百分点至0.8%，仍处于极低水平；平均租金增长10%至479元/平方米/月。

2. 东莞

   • 全年净吸纳量37万平方米，环比及同比增长显著，空置率降至0.4%。
   • 以制造业与电商为主要驱动；平均租金增长9%至490元/平方米/月。

3. 惠州

   • 无新供应入市，空置率停滞在25.6%。
   • 租金实现0.7%增长至371元/平方米/月，租赁需求主要来自深圳辐射的物流需求企业。

四、产业园区与研发办公市场

1. 供应与需求

   • 当季度未有新增供应，净吸纳量仅3,163平方米。
   • 研发园区需求主要来自零售贸易、科技、专业服务等本地企业。

2. 租金与行情

   • 全市平均租金环比下降0.6%。
   • 由于不确定性增加，部分工业写字楼空置率上行，租金环比下降11%。

3. 项目细分

   • 工业写字楼租金降幅最显著，研发办公园区变化不大，而厂房园区租金较为平稳。

五、大宗交易市场

1. 交易活跃度下降

   • 季度仅录得三成交，总成交额近4亿元，其中工业物业为主导。

2. 交易特征

   • 季内大宗交易主要为自用购买，买家多为科技与供应链企业。

总结与展望

第三季度市场整体呈现供应与需求收紧、租金波动明显的局面。
写字楼方面，科技与搬迁需求强劲，但租金减少反映租户价格敏感度提升。
零售板块餐饮品类极大增长，电商扩展谨慎，消费信心有待恢复。
物流市场整体冷清，而东莞、深圳表现强劲；而产业园方面则分化严重，工业类注册动态低迷，租金下调反应租赁谨慎。
大宗交易总体平淡，但工业物业成交活跃；写字楼价格虽有下滑，但自用购买依然推动价格。