2025年第一季度深圳房地产市场回顾_14页_1mb

2025年第一季度深圳房地产市场总结

核心内容概述

2025年第一季度，深圳房地产市场整体呈现供应增加、需求活跃、租金承压的特点。办公楼、零售物业和物流仓储市场均出现不同程度的变化，其中科技、金融及零售贸易板块需求表现尤为突出。

办公楼市场

主要观点

• 供应情况：本季度新增供应达30.2万平方米，主要分布在罗湖、福田和南山，整体市场供应充沛。
• 净吸纳量：净吸纳量为21.6万平方米，环比增长3.6%，同比增幅达44.4%，为2022年以来季度需求最高值。
• 空置率：整体空置率微幅上升0.1个百分点至22.3%。
• 平均租金：全市平均租金环比下降3.6%至158.3元/月/平方米。

需求分析

• 科技板块：继续主导市场需求，占比超30%，其中智能物联网、人工智能、集成电路研发及数字化解决方案四大细分领域贡献显著。
• 金融板块：需求稳中有升，环比增长0.7个百分点至14.0%，证券和保险板块为主要驱动力。
• 零售贸易：需求占比14.0%，主要集中在电子产品、电子元器件和医疗器械类。
• 专业服务业：需求占比10.2%，主要来自咨询、广告公关和法律子行业，其中咨询行业占比超40%。

租户来源

• 本地、国内和国外企业的需求比为7:2:1，本地企业占比有所上升。
• 万平方米以上交易占比增长3.9个百分点至13.9%，中型租户（1,000-2,000平方米）占比增长5.1个百分点。

区域表现

• 非核心区物业：吸引周边企业升级办公需求，福保、龙岗中心城和坂田片区吸纳量突出。
• 前海片区：凭借新增供应聚集及价格优势，成为全市新增吸纳量贡献的第二大片区，占比18.0%。

未来展望

• 供应压力：未来六个月优质办公楼市场预计新增供应超60万平方米，主要集中在前海和后海。
• 租金趋势：预计租金将继续下行，空置率表现承压。
• 企业行为：企业降本增效仍是主要动因，搬迁需求主导市场，其中66.3%为升级搬迁。

零售物业市场

主要观点

• 供应情况：本季度无新增供应入市，存量项目空置率分化。
• 净吸纳量：净吸纳量为0.8万平方米，整体市场空置率微降0.1个百分点至3.7%。
• 平均租金：首层平均租金环比下跌0.4%至18.4元/天/平方米。

需求分析

• 餐饮业态：成为第一大需求驱动，占比44%，其中甜品和中餐为双核，各贡献8%。
• 零售子业态：
  • 服饰：需求占比11%，本土品牌为主要增长动能，波司登扩张持续。
  • 珠宝配件：需求占比8%，老铺黄金表现强劲。
  • 鞋履：NB1906持续扩张。
  • 美容保健：连续第六季保持稳定增长，需求占比5%，覆盖健身、美容、美发等多个品类。

未来展望

• 供应压力：未来六个月商业供应量达70万平方米，部分项目预租表现良好，预计空置率小幅上升但仍保持低位。
• 租金趋势：整体租金水平将持续低位，业主积极招引租户。
• 业态拓展：经济复苏缓慢，各业态拓展谨慎，跨国型和高端型消费业态承压。

物流仓储市场

深圳市场

• 供应情况：无新增供应入市，福田保税区一存量物业因政府购买退出市场。
• 净吸纳量：10.9万平方米，环比增长4.2个百分点。
• 空置率：6.3%，保持稳定。
• 平均租金：49.0元/月/平方米，环比增长0.4%。

东莞市场

• 供应情况：新增供应19.2万平方米，由越海智慧供应链中心引入。
• 净吸纳量：12.2万平方米，环比下降但同比增长明显。
• 空置率：3.7%，环比上升1.3个百分点。
• 平均租金：49.6元/月/平方米，缓慢增长。

惠州市场

• 供应情况：新增供应23.5万平方米，主要来自博罗新宜物流园和惠城TCL三期。
• 净吸纳量：10.9万平方米，环比增长4.2个百分点。
• 空置率：8.0%，环比上升5.1个百分点。
• 平均租金：因租金议价空间变大，市场租金增长趋缓。

未来展望

• 供应压力：深圳和东莞仓储市场年内新增供应分别超40万和38万平方米，对空置率产生一定影响。
• 租金趋势：租户降本诉求增多与跨境电商需求不确定性增加，预计租金承压。
• 资本化率：受新增供应及贸易需求不确定性影响，资本化率小幅走高。

投资市场

主要观点

• 交易总额：本季度共完成3宗交易，总规模70.4亿元，其中办公楼成交占比94%。
• 交易类型：以自用型购买为主，占比94%，买方主要为银行类机构，卖方主要为房地产公司。
• 交易形式：以股权交易为主，成交区域集中于核心商务区。

资本化率

• 办公楼与零售物业租赁市场承压，资本化率小幅走扩。
• 物流类项目因年内新增供应增加及贸易需求不确定性，资本化率亦小幅走高。

未来展望

• 投资趋势：办公与商业物业价格筑底窗口期持续，吸引投资者关注。
• 买家偏好：总部型企业买家活跃，推动自用型交易达成。
• 投资选择：核心区优质物业受青睐，社区商业因交易门槛低成为部分投资者关注对象。
• 机构投资者：更关注抗风险能力强的核心区资产及租赁预期较好的REITs底层资产。

总结

2025年第一季度，深圳房地产市场在供应增加、需求活跃与租金承压的背景下，呈现出多板块联动的发展态势。科技与金融需求持续增长，零售贸易及物流仓储市场亦表现活跃，但面临不同挑战。整体来看，市场在调整中寻求稳定，未来六个月需重点关注供应压力、租金走势及跨境电商对物流市场的潜在影响。