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北京写字楼市场2019年第一季度总结

核心内容

2019年第一季度，北京写字楼市场在供应和需求方面均出现显著变化。新增供应主要集中在核心商圈和非核心区域，推动市场整体空置率小幅上升。同时，租金在部分区域出现下降，但在金融街、中关村等区域则有所上涨。

主要观点

供应情况

• 新增供应：本季度北京甲级写字楼市场新增供应面积为117,929平方米，主要来自两座项目：上东公园里（酒店改造，48,000平方米）和城奥大厦（新建，69,929平方米）。
• 总存量：截至2019年3月底，北京甲级写字楼租赁市场总存量达980万平方米。
• 未来供应预期：预计2019年下半年，新增供应将主要集中在丽泽金融商务区、亦庄和城市副中心通州，其中丽泽金融商务区将发展为金融类企业的重要聚集地。

需求情况

• 主力租户：互联网和高科技行业是本季度写字楼租赁的主要驱动力，录得多宗小面积租赁交易。
• 传统行业需求稳定：金融街和中关村区域的租金上涨，表明传统金融行业需求依然强劲。
• 区域表现：
  • 中央商务区：平均租金环比下降2.1%，至393.6元/平方米/月，空置率上升2.2个百分点至6.8%。
  • 燕莎：租金环比上升2.7%，至383.3元/平方米/月，空置率上升2.6个百分点至8.6%。
  • 望京-酒仙桥：租金环比下降0.9%，至270.9元/平方米/月，空置率上升2.7个百分点至14.6%。
  • 奥运村：租金环比下降3.6%，至342.7元/平方米/月，空置率下降1.1个百分点至5.0%。
  • 金融街：租金环比上升3.7%，至672.3元/平方米/月，空置率上升0.9个百分点至1.3%。
  • 中关村：租金环比上升2.8%，至400.0元/平方米/月，空置率上升1.6个百分点至1.8%。

投资市场

• 投资活跃：本季度北京写字楼投资市场保持活跃，主要买家为境外机构投资者和大型国有企业。
• 主要交易：
  • 1月7日：工银国际与远洋集团成立境外基金，以人民币53.8亿元收购远洋光华国际（位于中央商务区，总建筑面积212,946平方米）。
  • 3月12日：伊利股份以人民币18.7亿元收购北京诺德中心三期18号写字楼（位于丰台科技园，总建筑面积35,300平方米）。
  • 3月28日：啟城投资与顓腾投资联合瑞士合众集团等境外机构，以人民币约90亿元收购鼎好大厦（位于中关村地铁站上盖，总建筑面积98,747平方米）。
• 政策影响：外商投资法草案的通过和金融业外资股比限制的放宽，将为境外投资者提供更多机会，推动市场活跃度提升。

关键信息

• 空置率：2019年第一季度，北京甲级写字楼空置率上升0.6个百分点至8.9%。
• 租金趋势：全市甲级写字楼平均租金环比下降1.3%，至375.7元/平方米/月。
• 区域差异：不同区域租金和空置率变化差异显著，其中金融街和中关村表现较好，望京-酒仙桥和奥运村则面临较大压力。
• 供应集中：新增供应主要集中在非核心区域，如丽泽金融商务区、亦庄和通州，预计未来将对核心商圈形成分流效应。

预测与展望

• 2019年下半年：新增供应将集中在丽泽金融商务区、亦庄和通州，预计空置率将小幅上升，租金保持稳定。
• 市场影响：北京大兴国际机场的启用将提升周边区域的活跃度，带动租金上涨。
• 投资趋势：境外投资者将在大宗交易市场保持优势地位，进一步活跃北京写字楼存量市场。

表格汇总

区域租金与空置率对比