20230607-国盛证券-房地产开发2022_2023Q1财报解析_分化加速_看好头部优质房企_18页_1mb

报告摘要

房地产开发行业2022&2023Q1财报总结

核心内容概述

2022年房地产行业整体承压，国央企与民企显著分化。国央企营收同比增长4%，而民企营收同比下降8.3%，首次出现负增长。毛利率方面，国央企为19.5%，民企为17.1%，同比分别下降2.8pct和4.2pct，国央企与民企的毛利率差额扩大。资产减值损失成为拖累利润的重要因素，国央企计提资产减值占净利润比例升至10.3%，民企则升至28.5%。归母净利润整体下滑，国央企同比下降26.4%，民企同比下降60.6%，归母净利率分别降至5.3%和4.3%。国央企维持财务稳健，有息负债同比增长11.7%，而民企普遍缩表，有息负债同比下降7.1%。

主要观点

1. 营收分化显著

国央企：2022年营收增长4%，主要得益于其在高能级城市的布局以及品牌优势。
民企：营收出现负增长，多数企业销售规模下滑，仅越秀地产、建发国际集团实现正增长。

2. 毛利率承压

整体毛利率持续下降，国央企与民企毛利率分别为19.5%和17.1%。
前期低毛利项目成为结转主力，导致毛利率下降。
随着土拍市场竞争减弱，核心城市拿地利润率有所改善。

3. 销管费率上升

销售及管理费用率在销售低迷背景下上升，国央企为3.5%，民企为4.5%。
部分房企如滨江集团、招商蛇口、中国海外发展表现突出，销管费率较低。

4. 长期股权投资收益下降

国央企与民企长期股权投资收益分别下降41.1%和19.7%。
民企对股权投资收益的依赖度更高，归母净利润中占比达37.7%。

5. 资产减值损失增加

2022年房企普遍计提资产减值损失，国央企与民企计提规模分别占净利润的10.3%和28.5%。
新城控股、招商蛇口、金地集团等房企计提规模最大，部分房企计提占比超过300%。

6. 归母净利润持续下滑

国央企归母净利润下降26.4%，民企下降60.6%。
2022年归母净利率下降至5.3%和4.3%，部分房企如滨江集团出现归母净利润正增长。

7. 融资环境差异

国央企维持财务稳健，有息负债同比增长11.7%。
民企有息负债同比下降7.1%，部分房企如新城控股、碧桂园、美的置业大幅缩表。

关键信息

2022年销售情况

国央企：销售金额同比-17.6%，头部房企如碧桂园、保利发展、万科A销售额超过4000亿元。
民企：销售金额同比-34.1%，多数房企销售规模下滑，仅越秀地产、建发国际集团实现正增长。

2022年拿地情况

国央企：拿地金额同比-30.3%，保利发展、华润置地、招商蛇口拿地规模领先。
民企：拿地金额同比-74.8%，多数房企近乎停止拿地，仅华发股份、滨江集团、招商蛇口加大拿地力度。

2023年一季报表现

整体趋势：收入微增3.4%，净利润下降23.2%，归母净利润下降32.8%。
表现突出：保利发展归母净利润27.2亿元，滨江集团归母净利润同比增长146%。

投资建议

择股方向

受益于需求侧复苏与竞争格局改善的房企：
- A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团
- H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋
受益于一线城市量价修复的区域型概念公司
受益于竣工链复苏的标的：
- 物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云