20230816-华创证券-房地产行业月报_头部房企月报（7月）-销售下滑_土地投资缩量_18页_1mb

房地产行业2023年8月月报总结

核心内容概览

2023年7月，房地产行业面临销售和投资双降的局面，政策宽松预期增强，但市场热度仍处于历史低位。房企销售和投资策略趋向谨慎，聚焦高能级城市，融资环境未明显改善，部分房企偿债压力较大。

主要观点与关键信息

销售表现

• 销售面积和金额普降：

  • 7月16家头部房企销售面积1266万方，同比下降29%。
  • 销售金额1866亿元，同比下降36%，较上月下降3pcts。
  • 7月整体成交热度下降，处于历史低位，房地产市场供需错配问题显现。

• 国央企与非国央企分化明显：

  • 国央企销售面积和金额同比分别下降20%和28%。
  • 非国央企销售面积和金额同比分别下降38%和50%，表现更为低迷。
  • 越秀地产销售金额逆势增长42%，成为唯一实现增长的房企。

• 销售均价下降：

  • 7月头部房企销售均价为14742元/平，同比下降10%。
  • 越秀销售均价同比上涨46%，达到40309元/平。

投资策略

• 土地投资强度下降：

  • 7月16家头部房企拿地金额317亿元，环比下降61%，同比下降74%，处于历史低位。
  • 土地投资强度为17%，环比下降11pcts。

• 投资聚焦高能级城市：

  • 7月拿地主要集中在一二线城市，占比达77%。
  • 1-7月拿地在一二线城市占比为89%，长三角占比为38%。

• 房企拿地行为分化：

  • 华润、越秀拿地积极，其中越秀单月拿地强度达50%。
  • 民企如碧桂园、金地、龙湖、新城拿地强度普遍较低，1-7月累计投资强度分别为4%、12%、9%、8%。

• 拿地楼面价与销售均价关系：

  • 7月拿地楼面价/销售均价为76%，环比下降40%。
  • 保利、金茂拿地楼面价超过销售均价，其中金茂高达36300元/平。

融资情况

• 融资规模下降：

  • 7月全行业境内信用债发行589亿元，同比下降2%。
  • 境外融资77亿元，同比下降81%。
  • 头部房企信用债发行192亿元，其中招商蛇口发行规模最大。

• 融资成本差异：

  • 国央企融资成本普遍较低，如招商蛇口平均发债利率为2.97%。
  • 民企新城控股发债利率高达5.49%，为最高。

• 房企偿债压力：

  • 碧桂园年内到期债务余额达149亿元，为最大。
  • 龙湖、金地等房企也有较大偿债压力，如龙湖8月到期债务为42亿元，金地2023年到期债务占比达22%。

投资建议

• 政策宽松预期增强：

  • 政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策。

• 重点关注房企：

  • 建议关注在一线城市土储占比较高的房企，如招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。

风险提示

• 微观传导机制失灵：
  • 仍无法有效终结房企缩表趋势，需警惕市场进一步下行风险。

行业数据概览

相关研究报告

• 《房地产行业周报（2023年第31周）：央行继续引导贷款利率和首付比下行》
• 《房地产行业深度研究报告：放松的边界》
• 《房地产行业周报（2023年第30周）：政策放松预期持续增强》

行业评级

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%至5%。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

分析师信息

• 首席研究员：单戈（中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验）
• 助理研究员：
  • 许常捷（同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验）
  • 杨航（上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所）

华创证券研究所联系方式