房地产行业跟踪分析：信贷监管从严，头部优势扩大-20190811-广发证券-19页_2mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业政策与市场基本面呈现以下特点：

• 信贷监管从严：银保监会对32个城市开展房地产业务检查，限制房地产信托规模增长，要求三季度房地产业务余额零增长。
• 地方政策松绑：上海自贸试验区新片区放松限购政策，缩短人才落户与购房资格年限，提升购房便利性。
• 市场成交变化：8月前8天，35城新房成交面积同比上涨1.2%，但环比下降13%。一线城市成交同比小幅下降，而二线城市大幅上涨，三四线城市则明显下滑。

主要观点

• 政策调控：中央层面加强信贷监管，但对整体地产融资影响有限。地方层面部分城市放松限购，对市场有一定刺激作用。
• 市场分化：一线与三四线城市成交表现分化，二线城市成为市场主要支撑力量。
• 土地市场：全国土地市场整体降温，溢价率连续下滑，但部分城市楼面价上涨，反映市场热度不均。
• 头部房企优势扩大：中小房企退出竞争，龙头房企在融资与拿地方面更具优势，行业集中度提升。

关键信息

本周政策情况

• 中央层面：银保监会加强对房地产信托的监管，确保三季度规模零增长。
• 地方层面：上海自贸试验区新片区调整人才落户与购房政策，缩短年限；昆山加强限购管理；濮阳提高土地竞买保证金比例；杭州与济南部分银行上调首套房贷利率。

市场基本面

• 新房成交：8月前8天，35城新房成交面积480.1万方，环比下降13%，同比微涨0.9%。
  • 一线城市：成交面积73.22万方，环比下降26%，同比下降0.8%。
  • 二线城市：成交面积258.13万方，环比下降1.5%，同比上涨7.5%。
  • 三四线城市：成交面积148.75万方，环比下降22.1%，同比下降8.1%。
• 二手房成交：12城二手房成交面积136.56万方，环比微升0.9%，同比上涨13.7%。
  • 一线城市：成交面积46.06万方，环比上涨5.4%。
  • 二三线城市：成交面积90.50万方，环比下降1.3%。
• 推盘与库存：13城商品房周度推盘量376.77万方，环比上升85.7%，同比上升41.9%。库存总量环比微升1.1%，去化周期上升至14.35个月。

土地市场

• 全国土地市场：土地供应与成交面积均小幅下滑，但出让金环比上升55.3%，同比上升57.3%。
• 溢价率：全类型土地成交溢价率降至16.2%，一线城市上升0.2个百分点至12.5%，二线城市与三线城市分别下降0.6和1.4个百分点至16.1%和17.9%。
• 区域表现：环渤海、长三角、珠三角地区土地市场表现不一，中西部地区成交面积环比上升11.8%。

推荐标的

A股重点公司

• 一线龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口
• 二线龙头：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展
• 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝、光大嘉宝

H股重点公司

• 龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团
• 龙头关注：中国金茂、合景泰富

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业基本面超预期下行
• 房地产税立法推进超预期

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

报告日期

• 2019-08-11