房地产行业跟踪报告：头部房企月报（6月），需求端动力不足，头部国央企销售增速转负-20230720-华创证券-19页_1mb

房地产行业跟踪报告总结（2023年07月20日）

核心内容

一、市场表现

• 6月申万地产板块上涨1%，在31个一级行业中排名第15。
• A股头部房企普遍上涨，其中中南建设涨幅最大（14.6%），绿地控股跌幅较大（-6.1%）。
• 港股头部房企均上涨，龙湖集团涨幅最大（26.4%），旭辉仍处于停牌状态。

二、销售情况

• 整体表现：6月16家头部房企销售面积同比下降32%，销售金额同比下降33%，增速转负。
• 国央企与民企分化：国央企销售面积同比-24%，销售金额同比-27%；非国央企销售面积同比-41%，销售金额同比-45%。
• 具体房企表现：
  • 旭辉销售金额同比下降59%，销售面积同比下降48%。
  • 越秀地产销售金额同比下降1%，跌幅最小。
  • 销售均价小幅回落1%，但越秀地产销售均价同比上涨30%，仍居首位。
  • 新城控股销售均价同比下降33%，跌幅最大。

三、投资情况

• 拿地金额：6月16家头部房企拿地金额807亿元，环比上升29%，同比下降8%。
• 拿地集中度：房企普遍聚焦一二线城市，6月拿地占比达89%，1-6月拿地占比为90%。
• 土储质量：拿地楼面价/销售均价为128%，表明房企在置换高质量土储。
• 主要拿地企业：
  • 中海拿地金额最高（278亿元），拿地楼面价/销售均价为159%。
  • 越秀拿地楼面价/销售均价为258%，远超销售均价。
• 投资强度：16家头部房企土地投资强度为28%，1-6月累计投资强度为20%。
• 民企表现：碧桂园、金地、龙湖、新城等民企拿地投资强度普遍较低，分别为5%、13%、10%、9%。

四、融资情况

• 行业融资：6月全行业境内债券发行量为397亿元，同比下降19%；境外债券发行量为27亿元，同比下降67%。
• 房企融资：16家头部房企发行信用债合计82亿元，其中华润置地利率最低（2.25%），新城控股利率最高（5.65%）。
• 偿债压力：部分房企面临较大偿债压力，如碧桂园年内到期债务185亿元，金地、绿地2023年到期债务占比分别为24.8%、23%。
• 债务到期：融创7月份到期债务43亿元，龙湖到期42亿元。

五、投资建议

• 市场趋势：2023年房地产行业仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局。
• 推荐方向：
  1. 高能级城市复苏：关注高能级城市土储占比高或2022年在高能级城市逆势拿地的公司。
  2. 国央企估值修复：国央企凭借信用优势，销售、拿地、融资端表现较好，预计受益于股权融资放开，估值将系统性修复。
  3. 建立护城河：关注逐步建立护城河的公司，如越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。

六、风险提示

• 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

主要观点

1. 需求端疲软：6月销售数据持续下滑，需求端动力不足问题依旧存在，政策效果有限。
2. 投资策略趋同：头部房企普遍聚焦一二线城市，拿地金额和楼面价上涨，土储质量提升。
3. 融资环境修复缓慢：国央企仍为发债主力，融资成本保持低位，但全行业融资规模同比下降。
4. 行业分化加剧：国央企销售和拿地表现优于民企，销售均价和拿地楼面价双高。
5. 震荡格局：2023年房地产行业将维持震荡行情，建议关注国央企和高能级城市复苏。

关键信息

• 销售数据：6月销售面积和金额同比分别下降32%和33%，国央企销售增速转负。
• 拿地策略：房企集中拿地于高能级城市，拿地楼面价/销售均价为128%，中海、越秀拿地楼面价均超过销售均价。
• 融资情况：6月全行业境内融资397亿元，同比下降19%；境外融资27亿元，同比下降67%。
• 偿债压力：碧桂园、金地、绿地等房企面临较大偿债压力，部分房企债务到期金额较高。
• 投资建议：推荐关注国央企和高能级城市复苏，左侧布局，赚取高胜率收益。

推荐公司

• 越秀地产
• 绿城中国
• 华润万象生活
• 保利发展
• 招商蛇口
• 华发股份
• 天地源
• 万科A